Kategori arşivi: Kira Hukuku

Ev Sahibi Geriye Dönük Kira Artışı Bedelini İsteyebilir Mi?

Ev Sahibi Geriye Dönük Kira Artışı Bedelini İsteyebilir Mi?
Ev Sahibi Geriye Dönük Kira Artışı Bedelini İsteyebilir Mi?

Ev Sahibi Geriye Dönük Kira Artışı Bedelini İsteyebilir Mi?

Enflasyonun da etkisi ile belki de en çok gündemde yer alan uyuşmazlık türü kira ilişkisinden kaynaklanan, ev sahibi ve kiracı arasındaki, yasal süreçler. Uzun yargılama süreçleri ve enflasyon karşısında eriyen kira bedelleri ev sahiplerinin; ödenen kira bedelinin birkaç misli üzerinde kira talepleri de kiracıların canını sıkmaya devam ediyor.

Kira uyuşmazlıklarına ilişkin birçok yasa değişikliği gerçekleştirilmesine rağmen mahkemelerdeki iş yükü hızla artıyor. Bunun önüne geçmek için kira ilişkisinden kaynaklı davalara arabuluculuk şartı getirileceği dahi gündemde.

Önemle hatırlatmak gerektiği üzere, konut ve işyeri kira sözleşmelerinde düzenlenen kira artış oranları bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranından fazla olmaması şartı ile geçerli. Aynı şekilde 1 Temmuz 2023 tarihine kadar yalnızca konut kiralarında yapılacak kira bedeli artış oranı %25’i geçemeyeceği düzenlendi.

Burada ev sahiplerinin sıklıkla atlanabilen bir hakkı daha gündeme geliyor. Kira bedellerindeki artışların sözleşmede kararlaştırılan oranın ve yasal artış oranının altında yapılması durumunda, ev sahipleri geriye dönük beş yıl süre ile bu bedellerin tahsil edilerek kendilerine ödenmesini isteyebiliyor.

Bir örnek ile açıklamak gerekir ise; 8 yıl önce bir ev kiraladığınızı düşünelim. Her yeni kira döneminde de anlaşarak bir artış oranı belirlendi. Yasal kira artış oranı altında bir oran belirlendi veya zam yapılmadı. 2022 yılına geldiğimizde ev sahibi geriye dönük olarak bu 8 yılın 5’inde yapılması gereken ama yapılmamış kira bedel artışlarının eksik kısımlarının kendisine ödenmesini talep edebilir.

Sıklıkla kira ilişkisinin herhangi bir sebep ile sona ermesi durumunda sıklıkla ev sahipleri bu geriye dönük bedellerin için icra takibi başlatabiliyor.

Kira süresince ev sahiplerinin buna itiraz etmemesi veya bu eksik kısmı kiracılardan talep etmemesi bu miktardan feragat ettiği anlamına gelmiyor. Kira ilişkisi süresince yasal oranların altında yapılan kira bedeli artışlarına yönelik ayrıca bir sözleşme veya sulh protokolü mevcut değil ise Yargıtay kararları kapsamında bu bedelin kiracıdan tahsilinin talep edilebileceği belirtiliyor. Burada eğer ev sahibi ile kararlaştırılan kira artış bedeli eğer yasal oranların altında kalıyor ise mutlaka bu artış yazıya dökülüp, imzalanmalı.

Burada eksik yapılan kira artışlarına ilişkin bedelleri ev sahipleri 5 yıllık süre içerisinde istemek zorunda. 5 yılı aşan talepler zamanaşımına uğruyor.

Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;

Adres: Karşıyaka Tower No:12 Kat:9 Daire:59 Karşıyaka/İzmir

E-posta: info@efeshukuk.com

Telefon: +90 553 463 7079

Kiracı Evi Göstermek Zorunda Mı?

Kiracı Evi Göstermek Zorunda Mı?

Kiracı Evi Göstermek Zorunda Mı? – İzmir Avukat

Taşınmaz sahibinin taşınmazını kiraya vermiş olsa da tasarruf yetkisi sebebi ile dilediği zaman taşınmazını satabilir. Bu taşınmazı satmak istemesi halinde zorluk çıkaran ve evi muhtemel alıcılara göstermekten kaçınan kiracılara karşı ne yazık ki salt bu nedenle tahliye davası açmak hem hak hem de zaman kaybına neden olmaktadır. Özellikle ülkemizde uzun süren yargılamalar nedeniyle ev sahipleri çoğu zaman tahliye davalarıyla uğraşmak yerine evlerini satmayı dahi düşünmektedir. Hukuk önünde dezavantajlı konumda olan kiracıların hakları bilinmekte ancak kiraya verenler haklarından haberdar olmamaktadır. Bu nedenle emsali az görülen bir dava türüne değinmekte fayda görüyoruz.

Taşınmazın satışının gerçekleşmesi durumunda yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Bu süreçleri yaşamak istemeyen kiracılar işi yokuşa sürmek için ya da başka sebeplerden dolayı alıcı adaylarına evi göstermek istemeyebiliyor.

Peki, kiracı evi göstermiyorsa ne yapılır? Kiracının evi gösterme zorunluluğu var mı?

Kira sözleşmesi kapsamında kiracının borçlarından birisi de Türk Borçlar Kanunu m.319’da düzenlenen ”kiralananın gösterilmesine katlanılmasına” ilişkindir. Uygulamada özellikle konut kiralarında; kiraya verenin, kiralanan evin gösterilmesi talebinin ardından taraflar arasında uyuşmazlıklar yaşandığı görülmektedir.

Türk Borçlar Kanunu m.319/2-3 Maddesi gereğince; Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.

Madde 319/3- Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Kanun maddesinden de açıkça anlaşılacağı üzere kiralananı bakım, satış ve sonraki kiralama için gerektirdiği ölçüde kiraya veren ve onun belirlediği üçüncü kişilere kiracının evi gösterme yükümlülüğü bulunmaktadır. Bir başka deyişle kiraya veren tarafından usulüne uygun olarak yapılan bir kiralananın gösterilmesi talebinin kabul edilmemesi hukuka aykırı olacaktır. Kiracı, kiralananı satın almak ya da kendisi çıktıktan sonra kiralamak isteyenlerin görmesine ve gezmesine izin vermekle yükümlüdür. Ancak bu yapılırken kiracıya en uygun zaman seçilmeli, bu bağlamda kiracının çıkarları hakkaniyete uygun olarak gözönünde bulundurulmalıdır. Bu itibarla kiracıya yüklenecek bu yükümlülüğün tarafların yararları ve hakkaniyete uygun olarak saptanması zorunludur.

Davanın görülmesi aşamasında incelenen durumlar şöyledir: Taşınmazın niteliği bulunduğu mevki göz önünde tutularak muhtemel satılabilme süresi tespit edilmelidir. Bu süre içesinde de hangi gün ve saatlerde gösterilmesinin uygun olacağı, hem kiracı hem de ev sahibinin menfaati göz önüne alınarak belirlenmelidir. Kiracının iş ve beşeri ilişkileri de göz önüne alınarak gün ve saatin belirlenmesi gerekir. Hakim davayı duruşmalı olarak yürütmelidir. Taraf delillerinin toplanması açısından bu durum önemlidir. Mahkemece, duruşma açılarak taraf delilleri birlikte değerlendirilerek neticesine göre bir karar verilmesi gerekir.

Evi göstermeyen kiracı veya ev sahibi ve kiracının hangi gün ve saatlerde evin gösterileceği hususunda anlaşamaması halinde ise ev sahibinin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde Kiralananı Göstermeye İzin İstemli dava açabilecektir. Başvurunun ardından mahkeme taşınmazın muhtemel satış süreci, konumu, kiracının iş ve çalışma saatleri gibi hususları inceleyerek belli bir süre için haftanın belli gün ve saatinde evi alıcılara gezdirme konusunda tedbir kararı verir. Örneğin üç ay süre ile cuma ya da cumartesi günleri saat 12-18 arasında taşınmazın gösterilmesi yönünde karar verilir. Uygulamada kiracının evi gösterme yükümlülüğüne ilişkin dava açılabileceği bilinmediği için genelde eşitli sebeplerle tahliye davaları
açılıyor. Fakat tahliye hususunda geçerli bir tahliye sebebi olmaksızın açılacak dava madden ve zaman olarak kayıp olacağı gibi; uzun süren yargılama süreçleri sebebi ile taşınmazdan alınacak faydayı da düşürüyor.

İlgili Yargıtay Kararları:

T.C. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin E. 2006/14139, K. 2007/822 sayılı 30.1.2007 tarihli kararında, uyuşmazlık, davalıya kiralanan ancak davacı tarafça satılmak istenen mecurun müşterilere gösterilmesi konusunda çıkan muarazanın meni talebinden kaynaklanmaktadır. Mahkemece, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, ekonomik koşullar, taşınmazın bulunduğu yer, taşınmazın nitelikleri vs. özellikler değerlendirilerek ne kadar sürede satılabileceği tespit edilerek, mecurun gösterimine bu süre ile sınırlı olarak izin verilmesi gerektiği’ hüküm altına alınmıştır.

Bu durum karşısında ( görevli olması halinde ) mahkemece yapılacak iş; uzman bilirkişi aracılığı ile yerinde inceleme yapılmak, kiralananın niteliği, bulunduğu mevki, dairenin satılabilme süresine etkili sosyal, ekonomik koşullar, diğer özel ve genel faktörler ile birlikte tarafların yararları değerlendirilmek, hakkaniyete uygun denge kurmak suretiyle satışın yapılabileceği muhtemel, makul ve münasip bir süre ile ayrıca bu süre içinde de hangi gün ve saatlerde kiralananın gösterilmesine izin verilmesinin uygun olacağı saptanmak ve hasıl olacak uygun sonuç çerçevesinde karar vermekten ibaret olmalıdır (3 HD, 09.10.2001 T., Esas: 2001/8142, Karar: 2001/8911)

Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;

Adres: Karşıyaka Tower No:12 Kat:9 Daire:59 Karşıyaka/İzmir

E-posta: info@efeshukuk.com

Telefon: +90 553 463 7079

Ön Ödemeli Konut Satışı

Ön Ödemeli Konut Satışı – İzmir Avukat

Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde yaşanan en önemli sorunlardan biri bazı satıcıların konut için birden çok üketici ile sözleşme yaparak yüksek miktarda para toplamaları ancak daha sonra çeşitli nedenlerle konutların tüketicilere teslim edilememesidir. Bu ve benzer sorunların yaşanmasını engellemek amacıyla, konut adedi otuz ve üzerinde olan projeler için ön ödemeli konut satışına başlamadan önce; projenin kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine Müsteşarlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası yaptırılması veya banka teminat mektubu, hakediş sistemi ya da bağlı kredi ile teminat seçeneklerinden birinin sağlanması veya Bakanlık tarafından uygun görülecek ve tüketicinin tüm ödemelerini garanti altına alacak başka bir yöntem sunulması zorunluluğu getirilmiştir. Bu sayede, ön ödemeli konut satışı aracılığıyla konut edinmek amacıyla yüksek meblağlar ödemiş olan tüketicilerin, satıcı iflas etse bile bina tamamlama sigortası veya diğer teminat yöntemleri sayesinde nihai amacı olan konutları edinmeleri sağlanmış olacak veya tüketiciler ödedikleri tutarları iade alabileceklerdir.

1. Tüketicinin Cayma Hakkı

Tüketici, 14 gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin ön ödemeli konut satış sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir. Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin bu süre içinde satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir.

Tüketicinin ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren, caymaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, yirmi dört aya kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Sözleşmeden dönme bildiriminin satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir.

Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila on iki ay arası için yüzde altısına ve on iki ila yirmi dört ay arası için de yüzde sekizine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.

2. Sözleşmenin Geçerlilik Şekli

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin tapu siciline tescil edilmesi gerekmektedir. Bu, sözleşmenin geçerlilik şartıdır. Bununla birlikte taraflar, ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesini noterde düzenleme şeklinde yapabilir. Fakat kanunda belirtilen resmi şekle bağlı olmaksızın yapılan sözleşmeler de tüketici bakımından geçerlidir. Bir başka anlatımla, resmi şekle bağlı sözleşmenin yapılmadığı tüketiciye karşı ileri sürülemez. Bu noktada, şekle uyulmaksızın yapılan ön ödemeli konut sözleşmesi de geçerli olarak kabul edilerek, tüketicinin hakları korunur.

3. Tüketicinin Dönme Hakkı

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 44. maddesi uyarınca; ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 36 ayı geçemez.Sözleşme yapıldıktan sonra,tüketici 24 ay süre ile hiçbir neden ve gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.

Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren, sözleşme bedelinin %2’sine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.

Ancak satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. (Ayıplı imalat veya konutun 36 ay içerisinde devir ve teslim edilmemesi gibi)

4. Tüketiciyi Bilgilendirme Yükümlülüğü

Ön ödemeli konut satışı yapılırken, satıcının unvanı, mersis numarası, iletişim bilgisi, ön ödemeli konut satışı yapılacak olan bağımsız bölümün açık billgileri, peşin ve taksitli fiyat , faiz ve cayma hakkı, konut teslim tarihi gibi hususlar ön bilgilendirme formu ile tüketiciye verilmelidir. Ön bilgilendirme kanuni bir zorunluluktur. Örneği ön bilgilendirme yapmayan satıcı cayma hakkında bilgilendirmediği tüketiciye karşı cayma hakkındasüre ve tazminat talebini öne süremeyecektir.

5. Proje Değişiklikleri

Ön ödemeli konut satışında diğer projelerde olduğu gibi proje değişiklikleri söz konusu olabilir. Bu gibi durumlarda da, proje değişiklikleri mutlaka tüketiciye yazılı olarak bildirilmek zorundadır. Söz konusu değişikliği tüketici kabul etmek zorunda olmayıp, kendisine bildirimin yapıldığı bir ay içerisinde sözleşmeden dönme hakkına da sahiptir. Konuya ilişkin hukuki danışmanlık almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;

Adres: Karşıyaka Tower No:12 Kat:9 Daire:59 Karşıyaka/İzmir

E-posta: info@efeshukuk.com

Telefon: +90 553 463 7079

Satın Alınan Evden Kiracının Çıkartılması

Satın Alınan Evden Kiracının Çıkartılması

Satın Alınan Evden Kiracının Çıkartılması – İzmir Avukat

TBK m. 310 gereğince konutun yeni sahibi; eski malikle yapılan kira sözleşmesinin kendiliğinden tarafı haline gelecektir. Haklı bir sebep olmadıkça (kiracının kira bedelini ödememesi, komşulara rahatsızlık vermesi, vs.) yeni ev sahibi kiracı kabul etmediği sürece kira sözleşmesini feshedemez, kiracıyı konuttan çıkmaya zorlayamaz.

Fakat yeni ev sahibinin kiracıyı ne zaman çıkarabilir sorusu ile kastedilenin “Yeni malikin gereksinimi” başlıklı TBK m. 351 hükmü olması sebebiyle söz konusu tahliye nedeninden de bahsetmemiz gerekmektedir:

Borçlar Kanununun 351. maddesinde; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” denmektedir.

Yeni ev sahibinin veya yakınlarının konut ihtiyacının bulunmasını kanunumuz kira sözleşmesini sonlandırabilmek için geçerli bir neden olarak kabul etmiştir. Fakat bu halde de kanun şekli bazı şartlar aramış ve her halde dava açılması zorunluluğu öngörmüştür. Bir başka deyişle yeni ev sahibi TBK m.351 hükmündeki koşulları sağlasa dahi tahliye davası açmadan kira sözleşmesini feshedemeyecektir.

Yeni ev sahibinin ihtiyacı sebebiyle kira sözleşmesini sonlandırabilmesi için gerekli olan şartlara bakmamız gerekirse;

1-) Kişi konutu (kiralananı) satın alma, bağışlama vs. bir hukuki nedenle edinmiş olmalıdır.

2-) Yeni ev sahibi; konutu edindiği tarihte içerisinde kiracı bulunmalıdır. Yani önceki ev sahibi ile kiracı arasında; konutun sahibinin değiştiği tarihte devam eden bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.

3-) Yeni Ev Sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne-babası, dedesi vs.) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı sebebiyle kiralananı kullanma zorunluluğu bulunmalıdır.

Burada belirtmemiz gereken bir husus; yeni ev sahibinin kira sözleşmesini sonlandırabilmesi için yukarıda belirttiğimiz kişilerden herhangi birisinin konut ihtiyacı bulunmalıdır. Söz konusu kişiler dışındaki yeni ev sahibinin yakınlarının konut ihtiyacının bulunması sebebiyle kiracıdan konutu tahliye etmesi istenemeyeceği gibi kanunda belirtilen bu kişilerinde dürüstlük kuralı çerçevesinde bir konut ihtiyacının olduğundan bahsedilemiyorsa yine kiracıdan konuttan çıkması hususunda bir talepte bulunulamaz.

4-) Kanun koyucu kiraya verene burada iki ihtimal öngörmüştür ve iki durumda da yeni ev sahibi belirtilen şartları sağladıktan sonra tahliye davası açmak zorundadır.

a-) Yeni Ev Sahibi konutu edindikten (satın aldıktan) sonra bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. İspat kolaylığı açısından yazılıbildirimin noter aracılığıyla yapılması faydalı olacaktır. Yeni malik yazılı bildiriminin içeriğinde; kiralananı hangi tarihte edindiğini (satın aldığını), kiralanana kendisinin/kanunda belirtilen kişilerin ihtiyacının bulunduğunu ve kanuni düzenlemeler çerçevesinde kira sözleşmesini sonlandırma iradesinde olduğunu belirtmesi gerekir. Daha sonra konutu edindiği tarihten itibaren altı ay sonra açacağı tahliye davası ile kira sözleşmesini sonlandırabilir.

b-) Ya da yeni malik kiracıya yazılı bir bildirimde bulunmasına gerek olmaksızın; önceki ev sahibi ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesinin bittiği tarihten itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açarak kira sözleşmesinin sonlandırılmasını talep edebilir.

Yeni ev sahibinin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmesi için yukarıda belirtilen süreler hakkında TBK m. 353’te; “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” denmektedir. Buna göre yeni ev sahibinin söz konusu nedenle tahliye davası açma süresini uzatma imkanı da bulunmaktadır.

Ev Sahibinin Kiracıyı ”İhtiyacı Sebebi İle” Çıkarmasının Koşulları Özetlenirse

Yeni mülk sahibi, kiracıyı tahliye etmek istiyorsa aşağıdaki prosedürleri takip etmelidir:

Kanun gereğince yeni mülk sahibi, eğer kira kontratına istinaden tapuda şerh yoksa, tapu devri yapıldıktan sonra bir ay içinde kiracıya ihtarname göndermelidir.

  • İhtarname gönderildikten sonra eğer kira sözleşmesinin bitimi 6 aydan uzun süreli ise kiracı 6 ay içinde evi boşaltmalıdır. Kiracı evden çıkmayı kabul etmiyorsa dava yoluyla tahliye edilebilir.
  • Tapu devri yapıldıktan sonra 1 ay içinde ihtarname yollanmazsa yeni ev sahibi, kirayı verene ait kira sözleşmesinin şartlarını kabul etmiş sayılır.
  • Kiracı bu süreç dahilinde kira sözleşmesi şartlarını bozarsa -örnek olarak kira bedelini belirli sürede ödemezse- daha erken sürede tahliye edilebilir.

Yeni Satın Alınan Evde Oturan Kiracı ile Anlaşma

Satın almadan önce evde bulunan kiracı ile anlaşma yoluna gitmek, en ideal yöntemlerden biridir. Bu durumda kiracı ve kiraya veren, anlaşarak kira sözleşmesini feshedebilir. Böylece kiracının evden çıkması için beklemeye gerek kalmaz. Uygulamada genellikle kiracılardan tahliye taahhüdü alınmaktadır. Kiracı taahhüde yanaşmazsa, ihtiyaç sebebi söz konusu ise yukarıdaki prosedür uygulanır. İlaveten, satın alınacak evde kiracı oturuyorsa dikkat edilecek durumlar arasında yer alan depozito, kiracının ev sahibine teminat bedeli altında ödediği miktarı ifade eder. Ev satın alınacaksa eski ev sahibinden bu depozito temin edilmeli veya evin bedelinden bu miktar düşülmelidir.

Konut ihtiyacına dayanarak dava açılabilmesi için konutun bulunduğu yerin TMK’nın 19’uncu maddesi kapsamında ikametgâh adresi olması da gerekmez (6.HD. 13.9.1979; 3619/6381).

Öğretide kalp hastası veya yürüme engeli bulunan bir kiraya verenin, asansörsüz bir binanın üst katında oturmakta, kendi dairesi de asansörlü bir binada veya asansörsüz olmakla birlikte bu binanın giriş veya birinci katında bulunmakta ise tahliye davası açtığı takdirde ortada gerçek bir tahliye talep ve sebebi bulunduğuna dair görüş mevcuttur.

Yine doktrinde kiraya verenin eşinin ayrı yaşamayı talep etmesi durumunda hâkimin haklı görmesi üzerine ayrı yaşamaya karar vermesi halinde kiraya verenin, eşinin ihtiyacı için tahliye davası açabileceği, kiraya verenin çocuklarının nişanlanma, evlenme, öğrenim, sağlık ya da memuriyet gibi bir sebeple babalarından ayrı yaşamaları gereğinin ortaya çıktığı durumlarında da taşınmaz ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabileceği ifade edilmiştir.

Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;

Adres: Karşıyaka Tower No:12 Kat:9 Daire:59 Karşıyaka/İzmir

E-posta: info@efeshukuk.com

Telefon: +90 553 463 7079

Kira Sözleşmesi Bitmeden Evden Çıkmak

Kira Sözleşmesi Bitmeden Evden Çıkmak – İzmir Avukat

Kural olarak, ahde vefa ilkesi gereğince, kiracı kira sözleşmesindeki sürenin sonuna kadar tüm borçlardan sorumludur. Yani kira sözleşmesi taraflar için bağlayıcıdır. Türk Borçlar Kanunu madde 325 düzenlemesine göre kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak mümkündür ancak burada kiracının hukuki sorumluluğu doğar. Kiracı süresinden önce bildirimde bulunup evi boşaltmakla bağlayıcılık ortadan kalkmaz.

Buna göre kira süresi sona ermeden veya sözleşmede belirlenen fesih dönemi dışında kiralanan tahliye edildiği takdirde, mülk sahibinin taşınmazı yeniden kiraya verebileceği uygun bir süre için kiracının sözleşmeden doğan borcu devam eder. Bu, sözleşme dolmadan tahliye mümkün olsa da kiracı bir süre daha kira borcunu, aidatı, ortak giderler varsa bunlar vb. yan giderleri ödemek zorunda kalacağı anlamına gelmektedir.

Kanuni düzenleme incelenecek olursa:

Borçlar Kanunu  MADDE 325- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.”

Kiraya verene kiralananın benzer koşullarda kiraya vereceği makul süre denilerek bu makul süre kiralananın bulunduğu konum şehir ve diğer faktörlere göre değişkenlik gösterebilir. Kiracıların hakları yasalarla koruma altına alınmıştır. Aynı şekilde ev sahiplerinin hakları da koruma altındadır. Nasıl ki ev sahibi kiracıyı belli kurallar çerçevesinde evden çıkarabiliyorsa aynı şekilde kiracı da istediği zaman evden ayrılamaz. Ayrılırsa da sözleşmeyi feshinden kaynaklı zararı tazmin etmek zorundadır.

Kanun maddesinde belirtilen “makul süre” kavramı somut olaya göre belirlenecektir. Ancak Yargıtay uygulamasında 2-4 ay arasında bir süre ile kiracının yükümlülüklerinin devam edeceği yönünde kararlar verilmektedir. Ayrıca kiracının; kiraya verenin kabul edebileceği, benzer koşulları olduğu değerlendirilebilecek yeni bir kiracı bulması halinde yükümlülüklerinin makul sürenin sonunun beklenmesi aranmadan sona erecektir.

Uygulamada kira kontratı genellikle belirli süreli yapılmaktadır. Sonrasında yazılı olarak yenilenmemekte ve sözlü olarak uzatılmaktadır. Kiracının kira sözleşmesine 15 gün kala sözleşmeyi fesih etmemesi durumunda sözleşme aynı şartlarda 1 yıl uzatılmış olur .

Belirli süreli yani kira kontratı yapılıp uzatılmayan sözleşmelerde kiracının erken çıkması durumunda ne olur ?

Bu konuda Türk Borçlar Kanunu şöyle demektedir.

MADDE 347-Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Yani belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme bitmesinden 15 gün önce bildirimde bulunulması halinde  kiracı kira sözleşmesini fesih edebilir aksi halde bir yıl daha uzamış sayılır. Burada kiracı bildirimi yazılı şekilde yapmalıdır.

MADDE 348- Konut ve çatılı iş yeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.

 İlgili Yargıtay Kararları:

“Hal böyle olunca, mahkemece; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular çerçevesinde, davalı kiracının, sözleşme süresi sona ermeden, 18/11/2013 tarihinde taşınmazı erken tahliye ettiği dikkate alınarak, tahliye tarihine kadar ödenmeyen kira bedelleri ile birlikte tahliye tarihinden itibaren belirlenen makul süre kira tazminatından sorumlu olduğu gözetilerek, buna göre hesaplama ve değerlendirme yapılması yönünden uzman bilirkişiden Yargıtay ve taraf denetimine elverişli rapor alınması; bundan sonra ödenen kira bedeli ve depozito bedeli mahsup edilmek suretiyle aşan kısmın hüküm altına alınması gerekirken; eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi de hatalı olmuştur.” (Yargıtay 3. HD., E. 2020/10885 K. 2020/7857 T. 16.12.2020)

“Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı erken tahliye ettiği durumda; kural olarak Türk Borçlar Kanununun 325. maddesine göre, anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Bununla birlikte, TBK’nın 112. maddesi göndermesi ile aynı kanunun 52. maddesi uyarınca, kiraya verenin bu yerin yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, böylece zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Bu durumda kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir.” (Yargıtay 3. HD., E. 2020/11527 K. 2021/2139 T. 2.3.2021)

Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;

Adres: Karşıyaka Tower No:12 Kat:9 Daire:59 Karşıyaka/İzmir

E-posta: info@efeshukuk.com

Telefon: +90 553 463 7079

Tapu Kayıtlarının Düzeltilmesi Davası

Tapu Kayıtlarının Düzeltilmesi Davası

Tapu Kayıtlarının Düzeltilmesi Davası – İzmir Avukat

Tapu kavramı, bir taşınmaza ilişkin bilgileri ve hak sahiplerini gösteren resmi bir belgeyi ifade eder. Tapu sicil müdürlüğünce verilen tapu belgeleri, hepimizin bildiği üzere taşınmazın kime ait olduğu başta olmak üzere bir takım bilgiler içerir. Bu bilgilerde bazı hata bulunabilir. Böyle bir durumda tapu kaydının düzeltilmesi davası açılması gerekebilir.

Taşınmaz malikinin isminin soy isminin veyahut diğer kimlik bilgilerinin, kadastro tespiti ile veya tapuya tescil sırasında yanlış, hatalı veya eksik kaydedilmesi sonucunda malikler veya mirasçıları tapu kaydının düzeltilmesini gerek ilgili tapu müdürlüğünden gerekse dava yolu ile hatanın veya eksikliğin düzeltilmesini talep edebilirler.

Türk Medeni Kanunu Madde 1027- İlgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir. Düzeltme, eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması biçiminde de olabilir. Tapu memuru, basit yazı yanlışlıklarını, Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelik uyarınca re’sen düzeltir. Her ne kadar re’sen düzenleme şeklinde bir yol belirtilmişse de uygulamada tapuya başvurmadan veya dava açılmadan düzeltme işlemleri yapılmamaktadır.

Talep İle Tapu Kaydının Düzeltilmesi

Bu yolu seçen malik veya malikin ölümü ile yasal mirasçıları taşınmazın bağlı olduğu tapu müdürlüğüne tapu kaydındaki hatanın, eksikliğin düzeltilmesini talep edebilir.

Tapu Müdürlüğüne Talepte Bulunurken;

  1. Malikin Kimlik Fotokopisi, Bir Adet Fotoğrafı, Mirasçıları Işlemi Yapacaklarsa Bunlara Ek Olarak Mirasçılık Belgesi,
  2. Taşınmazın Ada, Parsel Bilgilerini Içerir Tapu Senedi Veya Tapu Kaydı Bunların Olmaması Durumunda Malikin Veya Mirasçıların Sözlü Beyanı,
  3. Muhtarlıktan Alınmış Fotoğraflı Ilmühaber,
  4. Düzeltmeye Yarar Diğer Ek Ve Evrakları Ellerinde Bulundurmaları Gerekmektedir.

Tapu Müdürlüğü tapu kaydının düzeltilmesi işlemi sonrasında belli oranda harç ve döner sermaye ücreti almaktadır. Ancak yapılan hatalar, eksiklikler veya yanlışlıklar tapu veya kadastro müdürlüğünden kaynaklanmış ise bu durumda harç ve döner sermaye ücreti talep edilmez.

Tapu Müdürlüğüne Yapılan Talebin Reddi Halinde: Tapu Müdürlüğünün, düzeltme talebini reddetmesi durumunda başvuran kişinin adresine tebliğ Eder. Tebliğden itibaren 15 gün içinde tapu ve kadastro bölge müdürlüğüne itiraz edileceğini de cevap yazısında bildirir. Tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz yolu açıktır.

Dava İle Tapu Kaydının Düzeltilmesi

Tapu kayıtlarında kimlik bilgilerinin düzeltilmesi davaları 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 382. Maddesinde

Belirtilen çekişmesiz yargı işlerindendir. Bu davalar, taşınmazın aynına ilişkin bulunduğundan H.M.K. uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.

Açılan bu davada herhangi bir zamanaşımı bulunmamakla birlikte malik veya mirasçılar her zaman bu davayı açabilirler. Önemli olan husus taşınmazın bağlı olduğu sulh hukuk mahkemesinde davanın açılacak olmasıdır. Dava çekişmesiz yargı türü olsa da davalı olarak tapu müdürlüğüne karşı davanın yöneltilmesi gerekmektedir.

Tapudaki yanlış satış nasıl düzeltilir?

Tapuda yanlış satış yapılması durumunda hatanın boyutuna göre işlem yapılır. Örneğin isim yanlışlığı gibi durumlarda yukarıdaki prosedür uygulanabilir. Ancak daha büyük hatalarda tapu iptali davası açılabilmektedir. Bu durumda taşınmazın bağlı bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılmalıdır.

Tapu kaydı düzeltilmesi davasında zaman aşımı şartı nedir?

Hukukumuzda zaman aşımı kavramı, bir hakka ilişkin dava açma gibi hakların süresini belirleyen bir husustur. Konumuz olan tapu kaydının düzeltilmesi davasına ilişkin ise bir zaman aşımı süresi bulunmamaktadır. Bu nedenle dava açarken zaman aşımı olması gibi bir durum söz konusu değildir.

Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;

Adres: Karşıyaka Tower No:12 Kat:9 Daire:59 Karşıyaka/İzmir

E-posta: info@efeshukuk.com

Telefon: +90 553 463 7079

Kiralanan Taşınmazda Tadilat

Kiralanan Taşınmazda Tadilat

Kiralanan Taşınmazda Tadilat – İzmir Avukat

Borçlar Kanuna göre; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Doğal olarak iki tarafın yapmış olduğu bu sözleşmede her iki tarafın da birbirlerine karşı bir takım ödev ve yükümlülükleri vardır. 

Türk Borçlar Kanunu kiraya verenin kiralanan taşınmazda tadilat ve yapacağı değişikliklerde bu yetkisiyle birlikte, sınırlı olarak da olsa kiracıya bu hakkı tanımıştır. Yenilik; yapılan faaliyet neticesinde eskiye oranla daha iyi ve nitelikli hale getirmektir. Bu tanımdan yapılan faaliyetin nitelikle bağlantılı olduğu görünmektedir.  Örnek olarak ; pencerelerin, ısıtma cihazının daha iyi olanla değiştirilmesi olabilir.  

A- Ev Sahibinin Değişiklik Yapması 

1)Yapılacak Değişiklik Kira Sözleşmesinin Feshini Gerektirmemeli 

 Kanunumuzda yer alan “kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen” kısmının “kira ilişkisi feshedilmemişse” şeklinde okunması gerektiği savunulmaktadır. 

 Örneğin TBK. 350 b.2’de yer alan yeniden inşa esaslı onarımlar böyledir. Eğer kiralanan taşınmazda tadilat ve yapılacak değişiklikler kira sözleşmesini sona erdirecek nitelikte ise kiraya veren sözleşme süresi bitmeden bu değişiklik ve yenilikleri yapamaz. 

2) Kiracının Katlanabileceği Şekilde Olmalı 

Kiraya verinin yapacağı yenilik ve değişikliklerin, kiracı tarafından katlanabilir nitelikte olması gerekmektedir. Kiraya verence yapılan yenilik ve değişikliklerin kiracı tarafından katlanılıp katlanılamayacağının değerlendirmesinin objektif ölçülere göre yapılması gerektiği savunulmaktadır. Yani burada bakılacak olan husus kiracının bu yenilik ve değişiklikler karşısındaki durumudur. Bu durum incelenirken, girişilen faaliyetin süresi, kiracının düşeceği durum, etkileme alanı ve göreceği ekonomik karşılık gibi hususlara bakılması gerekmektedir. Bunun gibi kriterler incelendikten sonra ise sonuç olarak kiracının kullanım hakkı olağanüstü sınırlanmakta ise kiracının katlanabilirlik durumu gerçekleşmemiş demektir. 

3. Dürüstlük Kuralına Uygun Olmalı 

Kanunda yer alan “Kiracının menfaatlerinin gözetmekle yükümlü olunması” kısmı TMK. 2 de yer alan dürüstlük kuralının somutlaşmış hali olarak ele alınmaktadır. Yani kiraya veren kiralanan taşınmazda tadilat ve yapacağı değişikliklerde dürüstlük kuralı gereği olarak kiracının menfaatlerini gözetecektir. Örneğin uygulamada kira ilişkisinin sonlandırmak için ev sahiplerinin, kiralanan taşınmazdaki kombiyi kendisi kullanacağı için alarak yerine eski veya sorunlu bir kombi cihazı koyduğu görülmektedir. Bu gibi uygulamalar, dürüstlük kuralına aykırı olacağı gibi kiracının da katlanmasını imkansız hale getirmektedir. 

B-Oluşan Zararın Tazmini 

Kiralık bir işyerinde bu kiralanan taşınmazda tadilat ve yapacağı değişiklikler sırasında gelirde bir azalma olmuşsa bu miktarda zarar kapsamında istenebilecektir. Ayrıca, yapılan yenilik ve değişiklikler sonradan ortaya çıktığından kiralananda değer artışı olsa da aksi asıl sözleşmede belirtilmedikçe kiracıdan ek bir bedel istenemez. 

C-Kiracının Rızası 

Kiraya verenin vereceği rıza, yenilik ve değişiklik çalışmalarından önce verilebileceği gibi, çalışmalar sırasında ve çalışmalar bittikten sonra da verilebilir. Yazılı şekil şartı, taraflara da ispat kolaylığı sağlamaktadır. Kira sözleşmesi herhangi bir şekle tabi olmadığı halde, kiralananda değişiklik ve yenilik yapılması yazılı şekle tabidir. Bu durumda, kira sözleşmesi sözlü yapılmış bile olsa, kiralananda tadilat,  yenilik ve değişiklik yapılması için yazılı şekil şartı aranmaktadır. Kiraya veren onay verip vermeme hususunda serbest olduğundan, yenilik ve değişikliğin kapsamını da kendisi belirler. Yenilik ve değişiklik için verilen onayın kapsamının kiracı tarafından aşılmaması gerekir. Dolayısıyla kiraya veren, vermiş olduğu onayı belirli şartlara bağlayabilir. Kiracı, kiraya verenin bu şartlarına uymak zorundadır. 

D- Kiracının Değişiklik Yapma Hakkı 

Kiracı, kiraya verenin rızası dışında yenilik ve değişiklikler yapması halinde masrafları kendisine ait olmak üzere, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde eski durumuna getirmek zorundadır. Kiraya veren fesih hakkından ayrı olarak, kiraya veren rıza dışı yapılan yenilik ve değişikliklere nedeniyle genel hükümlere göre tazminat isteyebilir. 

Kiraya verenin onayı ve kabulü için, adi yazılı sekil şartının yerine getirilmesi yeterlidir. Kiracı, yalnızca kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir. Bu hüküm emredici olup yazılı sekil şartı bir geçerlilik şartı olmaktadır. 

E- Rıza Dışı Yapılan Değişiklik Sonrası Değer Artışı 

 Rıza dışı yapılan yenilik ve değişiklik nedeniyle kiralanan eşyada bir değer artısı meydana gelmişse, kiracı bundan dolayı herhangi bir hak talep edemez. Buna karşılık yapılan yenilik ve değişiklik nedeniyle, kiralananda bir değer azalması meydan gelmişse, kiracı bunu tazmin etmek zorundadır. Buna karşılık, yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Bu, kiracıyı kiralananı hangi durumda teslim almışsa o durumda teslim etme yükümlülüğünden kurtarır. Ancak taraflar, aralarında yazılı olarak anlaşmak şartıyla kiracının kiralananda ortaya çıkan değer artısını isteyebileceğini kararlaştırabilirler. Bunun yanında kiracı, kiralananda yaptığı yenilik ve değişiklikleri bunlar kiralananın bütünleyici parçası haline gelmemiş olması koşuluyla söküp alma hakkını haizdir. 

Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;

Adres: Karşıyaka Tower No:12 Kat:9 Daire:59 Karşıyaka/İzmir

E-posta: info@efeshukuk.com

Telefon: +90 553 463 7079

Kiraya Verenin Hapis Hakkı

Kiraya Verenin Hapis Hakkı

Kiraya Verenin Hapis Hakkı | İzmir Avukat

Hapis hakkı, alacaklıya fiili hakimiyeti bulunan ve geri verilmesi gerekli olan borçluya ait taşınır mallar ve kıymetli evrağı vermeyerek, bunları borç ödeninceye kadar alacağın teminatı olarak alıkoyma ve paraya çevirme yetkisi veren haktır. Kira sözleşmelerinde kiraya vereni ( kira bedeli alacağını tahsil edebilmesi konusunda ) korumak için bazı hukuki düzenlemeler mevcuttur. Bunlara örnek, Türk Borçlar Kanunu’nda kiralayana hapis hakkı adı altında tanınan rehin hakkıdır.

Kiracının, kira borcu bakımından zaten kişisel sorumluluğu bulunduğundan hapis hakkının konusunu  kiracıya ait taşınırlar oluşturur. Hapis hakkı ile, kiraya veren bunlara el koyabilmektedir. Bu durum hapis hakkının ayni hak olduğunu, ayni haklardan da teminat amaçlı rehin hakkı olduğu ve yasa koyucu tarafından kiraya verene özel bir hak tanıdığı sonucunu ortaya koymaktadır.

Kiraya verenin hapis hakkı Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 336‘da düzenlenmiştir. Buna göre:  

  1. Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş̧ bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir.
  2. Kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu asmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar.
  3. Hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz.

TBK m. 336/1’de hapis hakkıyla güvence altına alınan alacaklar; kiralayan, geçmiş bir yıllık ve işleyecek altı aylık kira alacağının teminatını teşkil etmek üzere; kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkı vardır. Kiralayanın bu hakkı yukarıda açıklanan dönem içinde doğmuş ve doğacak kira alacaklarını teminat altına almak üzere her zaman kullanılabilir.

Borçlar Kanunu’nun yanı sıra İcra İflas Kanunu’nda da(İİK) Ayrıca  m.270 ve 271 maddeleri hükümleri de kiraya verenin hapis hakkına ilişkin diğer düzenlemedir. Hapis hakkı, kira alacağının teminatı olarak kiralanana getirilen haczi kabil taşınır eşya üzerinde kullanılabilir. Kiraya veren hapis hakkına dayanarak, kira alacağı ödenene kadar kiralanandaki taşınır eşyaya el koyabilir ve bu eşyanın paraya çevrilmesi yoluyla alacağının karşılanmasını talep edebilir. Bu kanun maddesi, bütün taşınmaz kiralarında uygulanabilir.

Hapis Hakkı Kapsamına Giren Mallar

Kiraya veren hapis hakkını, TBK m. 336/1 açık hükmü uyarınca, kiralanan taşınmazda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde kullanabilir demektedir. Bu anlamda, kiralanan konutta bulunan koltuk, masa vb. taşınırlar ile kiralanan işyerinde bulunan işyeri faaliyetine yönelik makine gibi mallar, doktrin ve uygulamada çoğunluklu olarak kabul edildiği üzere hapis hakkının konusunu oluştururlar. Burada konut ve işyeri bakımından ayrım yapılması mümkün ise de, temel olarak hapis hakkının konusunu konut veya işyerinde kullanılan eşyalar oluşturacaktır. Örnekleyecek olursak :

Mesken (Konut) Bakımından

TBK 336. madde hükmünde bahsi geçen döşeme ve kullanma unsurlarını kapsayan halı, koltuk, masa, kütüphane, vitrin, dolap, raf, sehpa, sandalye, buzdolabı, çamaşır makinası ve bulaşık makinası gibi beyaz eşyalar ve televizyon, müzik seti,, uydu alıcısı gibi elektronik eşya haczi kabil olmak kaydıyla Türk Borçlar Kanununun 336. maddesinin 3. fıkrası uyarınca hapis hakkı kapsamına girer.

Buna karşın Eski Borçlar Kanunu m. 267/1’den farklı olarak yeni Borçlar Kanununun m. 336/1’de hapis hakkı konusu edilmeyen taşınmazın süslenmesine yani kiralananın daha güzel daha hoş görünmesini sağlamak üzere meskende bulunan eşyalar hapis hakkı kapsamında değildir. Bu kapsamda örneğin, duvara asılı tablo, gümüş şamdan, değerli süs eşyaları, resim çerçeveleri evin döşenmesi ve kullanılması için “gerekli” eşyalar olmayıp, sadece ortamın daha güzel ve hoş görünmesini sağlamak amacıyla bulundurulan eşyalar olduğu için artık hapis hakkı kapsamında değerlendirilemeyecektir.

İşyeri Bakımından

İşyerinde gerçekleştirilen ticari veya sınai faaliyette kullanılmak üzere kiralananı döşemek ve kullanmak amacıyla bulunan masa, sandalye, raf, makine, kasa, buzdolabı, bilgisayar, telefon, yazıcı gibi mallar haczi kabil olmak kaydıyla TBK m. 336 uyarınca hapis hakkı kapsamındadır.

Hapis Hakkı Nasıl Kullanılır?

Kiraya verenin hapis hakkını nasıl kullanacağı, TBK m. 338’de düzenlenmiştir. Söz konusu maddede, “Kiracı, taşınmak veya kiralananda bulunan taşınırları başka bir yere taşımak istediği takdirde kiraya veren, alacağını güvence altına almasını sağlayacak miktardaki taşınırı, sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir. Alıkoyma kararının konusu olan eşya, gizlice veya zorla götürülürse götürülmelerinden başlayarak on gün içinde kolluk gücünün yardımıyla kiralanana geri getirilir. ”

Kanun maddesinden de anlaşılacağı üzere kiraya verenin seçimlik bir hakkı olup ister Sulh hâkiminden, isterse de icra dairesinden defter tutulması yolu ile taşınırlar üzerinde hapis hakkının uygulanmasını talep edebilir.

Ayrıca hapis hakkın uygulamasında göz önüne alınması gereken İİK m.270 hükmünde; “Kiralayan evvelce yapılması lazım gelen icra takibi yapmadan haiz olduğu hapis hakkının muvakkaten muhafazası için icra dairesinin yardımını isteyebilir. Teahhurunda tehlike varsa zabıtanın yahut nahiye müdürünün de yardımı istenebilir. İcra dairesi üzerlerinde hapis hakkı bulunan eşyanın bir defterini yapar ve rehinleri paraya çevirme yoluyla takip talebinde bulunması için kiralayana on beş günü geçmemek üzere münasip bir mühlet verir.” ifadeleri yer almaktadır.

 Dolayısıyla kiraya verenin hapis hakkını nasıl kullanacağı konusu incelenirken her iki hükmün de dikkate alınması ve hangi yol ile hapis isteneceğinin belirlenmesi gerekmektedir.

İcra Mahkemesi’nce yapılan yargılamaya ve toplanan delillere göre; davacının icra takibinden sonra 14.05.2002 tarihinde hapis hakkının tesisi için talepte bulunduğu, ne var ki icra müdürlüğüne başvurarak bu malların defterini tutturmadığı ve rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takip başlatmadığı, hapis hakkı kullanılmadan başlatılan kira alacağına ilişkin takiplerin öncelikli olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; hüküm davacı şirket vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY 19. HUKUK DAİRESİ, E. 2004/9522 , K. 2005/3781

”Borçlar Kanunu’nun 267 nci maddesine göre kiralayan, geçmiş bir yıllık ve işleyecek altı aylık kira alacağının teminatını teşkil etmek üzere; kiralanan taşınmazın tefrişatı, tezyinatı ve kiralanandan yararlanmayı kolaylaştırmak üzere hasredilmiş taşınır malları üzerinde hapis hakkını haizdir. Kiralayanın bu hakkı yukarıda açıklanan dönem içinde doğmuş ve doğacak kira alacaklarını teminat altına almak üzere her zaman kullanılabilir. Aynı yasanın 269 ncu maddesindeki şartların olayda bulunmadığı da dikkate alındığında davacı yanın bedeli paylaşıma konu olan mallar üzerindeki hapis hakkının korunması ve sıra cetvelinde öncelikle yer alması gerekir. Mahkemece malların defterinin tutulmadığı gibi yasada yer almayan bir şartın bulunmadığından bahisle davanın reddinde isabet olmadığı gibi, rehin ve hapis haklarında alacak, söz konusu teminat kapsamında rüçhanlı olup, hiç takibe girişilmese dahi öncelikle ödenmelidir. Açıklanan nedenlerle yerel mahkeme kararının bozulması gerekmiştir.”

Hapis Hakkının Sona Ermesi

Teslime bağlı rehni sona erdiren sebepler hapis hakkının sona ermesine de yol açar. Alacaklıdaki zilyetliğin son bulması halinde hapis hakkı son bulur. Alacaklı, zilyetliği rızası olmadan kaybetmişse; malı dava yoluyla elde edinceye kadar hapis hakkı askıda kalır. Sürecin en etkin şekilde ve davacının haklarını koruyacak şekilde ilerlemesi için, bu davaların alanında uzman avukat aracılığı ile takibinde hukuki yarar vardır. İletişime geçmek için buraya tıklayabilirsiniz.

Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;

Adres: Karşıyaka Tower No:12 Kat:9 Daire:59 Karşıyaka/İzmir

E-posta: info@efeshukuk.com

Telefon: +90 553 463 7079

Gürültülü Komşuya Karşı Ne Yapılabilir?

Gürültü Komşu

Gürültü Komşu | Komşuluk Hukuku | Av. Dilek Yavuz Uysal

Gürültülü Komşuya Karşı Ne Yapılabilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu– KMK’nın 18. maddesine göre ister kiracı, ister ev sahibi olsun, komşular “birbirlerini rahatsız etmemek, doğruluk kaidelerine uymak, haklarını çiğnememek, yönetim planına uymakla” yükümlüdürler. Kat malikleri tadilat ve tefrişat nedeniyle komşularını rahatsız edebilir. Bu rahatsızlık zaman zaman yüksek sesli çalışma seklinde ortaya çıkabileceği gibi, zaman zaman da günün erken saatlerinde başlayan tadilatlar olarak karşımıza çıkabilmektedir. Peki bu durumda ne yapabiliriz?

  1. Kat mülkiyetini tesis eden yönetim planında mutlaka gürültü ve tadilata ilişkin kurallar ve sınırlamalar bulunur.  ( örneğin yüksek sesli müzik dinlenemez, balkondan halı çırpılamaz gibi) Herhangi bir adım atmadan önce yönetim planını inceleyerek, aykırı davranış olup olmadığını tespit etmeniz mümkündür. Aykırı davranış söz konusu ise, aykırılığın giderilmesi talebinizi ve şartları varsa manevi tazminat talebinizi mahkemeye yöneltebilirsiniz.
  2. Rahatsızlığı veren kişi kiracı ise mal sahibini bilgilendirerek kiracının aykırı davranışa son vermesi hususunda uyarılmasını talep edebilirsiniz.
  3. Kabahatler kanunu kapsamında kolluk ya da zabıtaya şikayette bulunarak gürültü yapan kişinin idari para cezası ile cezalandırılmasını sağlayabilirsiniz. 
  4. Tadilat sırasında balkonu daireye katma, odaları birleştirme vb. gibi belediye tarafından onaylı binanın imar planına ve mimari projeye aykırılık oluşturduğunu tespit ettiyseniz belediyeye şikayette bulunarak aykırı yapının kaldırılması sürecini başlatabilir; imar kirliliğine neden olma sebebi ile suç duyurusunda bulunabilirsiniz. 
  5. Yine tadilatlar esnasında iş sağlığı ve güvenliği önlemlerine aykırı, insan hayatını tehlikeye sokan bir durumu tespit ederseniz T.C Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığı İl Müdürlüğüne şikayet edebilirsiniz. 
  6. Tadilat komşu tarafından, doğrudan işçi çalıştırmak suretiyle yapılıyorsa ve SGK da geçici işyeri dosyası açılmadıysa; konunun incelenmesi için Sosyal Güvenlik İl Müdürlüğüne şikayet edebilirsiniz. 
  7. Komşu, idari para cezasına rağmen aynı şekilde davranırsa son çare mahkemeye gitmektir. Bulunduğunuz yer sulh hukuk mahkemesine başvurarak komşunuzun gürültü yapmasını yasaklatabilirsiniz. Mahkeme, desibel ölçümü de yaptırarak bu konuda tedbir kararı verebilir. Komşunuz, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın belirlediği değerlerin üzerinde gürültü yapıyorsa tedbir kararı vererek gürültü yapması yasaklanır.
  8. Tedbir kararına rağmen komşunuzun verdiği rahatsızlık sürerse, savcılığa başvurulabilir. TCK’nın 123. maddesindeki, “huzur ve sukûnu bozmak suçu” işlendiği iddiasıyla şikâyetçi olabilirsiniz. Bu suçun cezası üç aydan 1 yıla kadar hapistir. Delil durumuna göre dava açılıp komşunuz ceza alabilir.
  9. Kanunda son çare olarak taşınmazın satın alınmasına yönelik düzenleme vardır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “kat mülkiyetinin devri mecburiyeti” başlıklı 25. maddesine göre şikâyetçi olunan bir komşu, diğerlerini rahatsız ediyor, haklarını ihlal ediyor ve bu davranışlar da “çekilmez bir hal alıyor” ise şikâyetçi olan kat malikleri, o malikin mülkiyet haklarının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilirler. Özetle, tüm komşular birleşerek “apartman yaşantısını çekilmez kılan” o komşunun dairesini mahkeme yolu ile satın alabilir.

Sürekli olarak ses yaparak diğer komşuları rahatsız eden kişiye veya tadilat sebebiyle rahatsızlık veren kişiye karşı polis, savcılığa suç duyurusu, mahkemeden tedbir talep etmek, yöneticiye veya ev sahibine bildirmek şeklinde başvurabileceğimiz yollar tercihe bağlı olup herhangi bir sıralamaya tabi değildir. Örneğin gürültü yapan bir komşunuzu ilk olarak yöneticinize bildirebileceğiniz gibi direkt Türk Ceza Kanununun ilgili maddeleri gereğince savcılığa da bildirebilirsiniz. 

Konuya ilişkin hukuki danışmanlık almak için uzman ekibimiz ile iletişime geçebilirsiniz.

Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;

Adres: Karşıyaka Tower No:12 Kat:9 Daire:59 Karşıyaka/İzmir

E-posta: info@efeshukuk.com

Telefon: +90 553 463 7079

Kiracı Boya Badana Yapmak Zorunda mı?

Kiracı Boya Badana| İzmir Hukuk Büroları | Efes Hukuk Bürosu

Kiracı, Evden Çıkarken Evi Boyatmak Zorunda mı? | Kiracı’nın Boya Badana Yapma Yükümlülüğü

Kiracı Boya Badana Yükümlüsü Müdür? 6098 sayılı Borçlar Kanunu’muzun kiralananın geri verilmesi” başlıklı 334 üncü maddesine göre, “ Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu DEĞİLDİR.”

Örnek bir karar ile açıklayacak olursak;
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin esas: 2013/9132, karar: 2014/2227 ve 27.02.2014 tarihli kararında özetle aşağıdaki ifadeler yer almaktadır;

“… O halde, somut olayda davalı kiracı, sadece ve ancak, kira süresi içerisinde kiralananın hor kullanılması nedeniyle oluşan zararlarla sınırlı olarak kiralayana karşı sorumludur. Dolayısıyla, hor kullanma iddiasının ileri sürüldüğü eldeki davada, yerel mahkemece öncelikle bu yön üzerinde durulmalı, kiralananda varlığı saptanan hasarların hor kullanım sonucunda oluşup oluşmadığı belirlenmelidir. Delil tespiti raporunda kiralananda mevcut hasarlar tek tek açıklanmış ve taşınmazda hor kullanımdan kaynaklanan ve normal kullanımdan kaynaklanan hasarlar ayrı ayrı belirtilmiştir. Nitekim bu ayırım mahallinde yapılan keşif sonucu alınan bilirkişi raporuyla da ortaya konulmuştur. Buna göre tavandaki kirlenmeden dolayı ve boya badanada meydana gelen hasarlar normal kullanım, kırılan cam bedeli de hor kullanım olarak belirlenmiştir. Bu durumda, normal kullanımdan kaynaklanan hasarlardan dolayı Borçlar Kanunu’nun 266/2 nci maddesi uyarınca ve tersini öngören bir sözleşme hükmünün de bulunmaması karşısında, kiracının tazminat sorumluluğu bulunmadığından yazılı şekilde hem normal hem de hor kullanımdan kaynaklanan hasarlara hükmedilmesi doğru değildir.” Denilmektedir.

Peki sözleşmeye kiracının taşınmazı boşaltırken söz konusu taşınmazı boyatması yönünde bir madde konulursa ne olur?

Düzenlemeye bakacak olursak:

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kiralananın geri verilmesi başlıklı 334 üncü maddesine göre, “ Kiracının sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar GEÇERSİZDİR.”

İlgili kanun hükmünden de anlaşılacağı üzere, kira sözleşmesinde “boyalı alındı-boyalı teslim edilecektir” ibaresinin yer alması hiçbir hüküm ifade etmemektedir. Yani kiracı boya badana yapmakla yükümlü değildir. Bir başka değişle, yukarıdaki ilk örnekte de yer aldığı üzere evi boyalı teslim etmek zorunda değildir. Burada söz konusu eksilmelerin normal kullanımdan kaynaklanması hususu atlanmamalıdır. Örneğin duvarların kasıtlı olarak çizilmesi, resimler yapılması gibi durumlar bu kanun hükmünden ayrık tutulmakta olup kiracı bu durumda taşınmazı eski haline getirerek teslim ile yükümlüdür.

Danışmanlık hizmeti almak için uzman ekibimiz ile iletişim‘e geçebilirsiniz.

Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;

Adres: Karşıyaka Tower No:12 Kat:9 Daire:59 Karşıyaka/İzmir

E-posta: info@efeshukuk.com

Telefon: +90 553 463 7079