Tapu Tescil Davası & Tapu İptal Davası | İzmir Gayrimenkul Avukatı

Tapuda yapılan tescil işleminin gerçeğe aykırı bir işlem olduğu, yolsuz olduğu veya kanuna ve usule aykırı şekilde yapıldığı iddiasıyla açılan işlemin iptali amacıyla açılan davalardır. Açılan tapu iptal ve tescil davalarında, dava esnasında iddialar ispatlandığı taktirde taşınmaz el değiştirecektir. Bu sebeple, anayasal hak olan mülkiyet hakkının ihlalinde başvurulan bir yol olduğunu da söylemek mümkündür.  Öyle ki , dava ile birlikte istenen neticenin elde edilememesi durumunda mülkiyet hakkı ihlali devam ederse iç hukuk yolları tüketilse bile AİHM’e bireysel başvuru yapılması mümkündür.

Tapu İptal Ve Tescil Davası Açılabilmesinin Şartları:

• Tapu kütüğünde haklı bir nedene dayanılmadan işlem yapılması,
• Malik dışında üçüncü bir kişi adına tescil yapılması,
• İlgili taşınmazdaki tescilin değiştirilmiş olması,
• İlgili tescilin tapu kütüğünden silinmiş olması,
• Yapılan yolsuz tescil neticesinde ayni hakkın zedelenmiş olması

Tapu İptali Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

Yetki Bakımından : Diğer bütün gayrimenkul davalarında olduğu gibi tapu iptali ve tescili davaları da taşınmazın (gayrimenkulün) bulunduğu yerde açılır. Gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi, usul kanununca tek ve kesin yetkili mahkemedir. Bu yetki kamu düzenine ilişkin olup taraflar aksine sözleşme yapamaz. Aynı şekilde, davaya bakan hâkim, davanın yetkili mahkemede (taşınmazın bulunduğu yerde) açılıp açılmadığını resen (kendiliğinden) denetlemek zorundadır. Bu husus dava şartlarından olup, dava yetkili mahkemede açılmamışsa Hukuk Muhakemeleri Kanununun 114/1.c ve 115. Maddeleri uyarınca davayı derhal usulden reddetmek durumundadır.

Görev Bakımından: Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın bulunduğu yerin asliye hukuk mahkemesinde açılır. Bir başka anlatımla görevli mahkeme, asliye hukuk mahkemesidir. Tapu iptal ve tescil davası için dilekçenin eksiksiz olması şarttır. Taşınmazın kayıt bilgileri, olaydaki hukuka aykırı olan tüm durumlar ve deliller açık bir şekilde belirtilmelidir. Bilirkişi, tanık ve keşif delillerine dayanılmalı ve bu delillerde hangi noktaların incelenmesi isteniyorsa açıkça dilekçede belirtilmelidir. Dayanılacak her bir vakıa ve delil dava dilekçesinde yer almalıdır.

Tapu İptal ve Tescili Davası Açılmasına Neden İhtiyaç Duyulur?

Aşağıda tapu iptali ve tesciline hak doğuracak bazı durumları belirterek birkaçını örneklerle açıklayacak olursak:

• Hukuki ehliyetsizlik sebebiyle açılabilir,
• Muris muvazaası durumunda yapılan işlemin iptali istemiyle açılabilir ( Muvazaa, tarafların üçüncü kişileri aldatma maksadıyla gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında hüküm ifade etmeyen bir konuda anlaşma yapmalarıdır. Muris muvazaası halk arasında mirastan mal kaçırma olarak bilinmektedir. Muris muvazaası nedeniyle açılan tapu iptali ve tescili davası, mirasbırakanın ölmeden önce mirasçılarından mal kaçırma amacıyla taşınmaz devrini gerçekleştirmesi ve mirasçıların gerçekleştirilen yolsuz tescilin düzeltilmesini talep etmiş olduğu davalardır. Mirasbırakanın mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla yapmış olduğu açılan tapu iptali ve tescil davasında ispatlanmalıdır. Mirasbırakanın taşınmaz devrini herhangi bir bedel karşılığında devredip devretmediği, aralarında gizli bir sözleşme olup olmadığı gibi muvazaa iddiası her türlü delille ispatlanabilecektir.)
• Kişiye verilen vekaletin kötüye kullanılması sebebiyle açılabilir,
• Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin geçersiz olduğu iptali istemiyle açılabilir,
•  İmar hukukundan kaynaklanan sebepten dolayı açılabilir,
• Aile konutu uyuşmazlığı sebebiyle tapu iptal davası açılabilir, ( Aile konutu, aile bireylerinin birlikte yaşadığı ortak kullandığı konuttur. Aile konutu üzerine kayıtlı olmayan eşin rızası alınmadan diğer eş, aile konutu satışını gerçekleştiremeyecek veya ipotek tesis edemeyecektir. Rıza alınmadan yapılan işlemin hukuki geçerliliği bulunmadığından yapılan tescil yolsuz olacaktır. Eşin açık rızası olmadan aile konutunun satışının gerçekleşmesi halinde diğer eş, yolsuz tescil adına tapu iptali ve tescili davası açabilecektir)
• Sınır uyuşmazlıkları, tapu kaydının düzeltmesi davası yoluyla giderilemeyecek miktar fazlalıkları veya noksanlıkları nedeniyle açılabilir,
• Yolsuz tescil nedeniyle açılabilir,
• Kadastro ölçüm hataları veya yanlış kayıt nedeniyle kadastrodan önceki sebeplere dayanılarak açılabilir,
• Kıyı Kanunu veya Orman Kanunu ve sair mevzuat dolayısıyla nedeniyle, tapuya özel mülk olarak kaydedilemeyecek arazilerin kişiler adına kaydının iptali talebiyle hazine veya ilgili idarelerce açılabilir,
• Bir başkası adına senetsiz olarak tescil edilmiş tapu kaydının gerçek durumu yansıtmadığı gerekçesiyle açılabilir,

Dava Kime Yöneltilmelidir?

Tapu iptal ve tescil davalarının kazanılmasında ispat çok önemlidir. Bu nedenle tapuya ilişkin yapılan tescilin yolsuz olduğu iddia ediliyorsa, tescilin yolsuz olduğuna dair iddianın ispatlanması şarttır. Örneğin; kişi muris muvazaası nedeniyle yolsuz tescilin düzeltilmesi talebinde bulunuyor ise davacı, muris muvazaasını kanıtlamakla mükelleftir.

Tescil davaları hazineye ve ilgili kamu tüzel kişisine varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılmaktadır. Davalılar ve itiraz edenler aynı dava içerisinde kendi adlarına tescil kararı verilmesini isteyebilir. Olağanüstü zamanaşımı nedeniyle açılacak tapu tescil davalarında ise davanın kime yöneltileceğine ve zamanaşımına dikkat edilmelidir. Olağanüstü zamanaşımı nedeniyle açılacak tapu tescil davaları, ilgili tüzel kişilik ve hazine aleyhine birlikte açılmalıdır(TMK md.713/3). Örneğin, bir köyün sınırları içerisinde bulunan taşınmazı nizasız ve aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, hem köy tüzel kişiliğine hem de hazine aleyhine tapu iptali ve tescili davası açmalıdır.

Bir başka örnekte de, muvazaa nedeniyle açılan bir tapu iptali ve tescil davası söz konusuysa ve bu mülkiyet birkaç defa el değiştirmişse dava mülkiyet kısa bir dönem de dahi olsa tüm önceki ve günce maliklere birlikte açılabilir. Eğer mülkiyet hakkı sahibi vefat etmiş ise, tapu iptali ve tescil davası vefat eden kişinin mirasçılarına karşı açılabilir. Söz konusu davalarda 3. kişilere ait olan ayni veya şahsi bir hakkın ortadan kaldırılması talep edilecek ise tapu kaydında yer alan hak sahibine ayrıca bir dava açılması gerekmektedir.

Tapu İptali ve Tescili Davasında İhtiyati Tedbir

İhtiyati tedbir kararı, mahkemeye başvuru esnasında davacının hukuki olarak koruma istediği, adından da anlaşıldığı üzere tedbir alınması gerektiğini belirten bir korumadır. İhtiyati tedbir kararı dava süresi boyunca geçerli olan bir koruma olup hukuki talebinin dava süresi boyunca koruma altına alınmasıdır. Tapu iptali ve tescil davasında ihtiyati tedbir kararı, davaya konu olan taşınmaza ilişkin üçüncü kişilere satılmaması amacıyla tapuda satışın durdurulması, şerh konulması olarak istenebilmektedir. İhtiyati tedbir kararının verilmesi adına mahkeme tarafından teminat yatırılması istenebilmektedir. Davalı kişinin üzerine kayıtlı olan taşınmaz adına ihtiyati tedbir kararının verilmesi halinde aleyhine sonuçlar doğurması ihtimali mevcuttur. Bu nedenle mahkeme tarafından dava dilekçesinde belirtilen dava değeri üzerinden yaklaşık %15 oranında teminat yatırılması istenilmektedir. Mahkeme tarafından teminat yatırılmasına ilişkin karar vermesi şart değildir; ancak davada kesin bir delil bulunmuyor ise teminat alınması yönünde karar alabilir.

İlgili Yargıtay Kararları:

• Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında çözülmesi gereken hukuki sorun miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırma iradesiyle hareket edip etmediğinin tespitidir. Miras bırakan mirasını paylaştırırken hoşgörü ile karşılanabilecek makul oranlarda farklılıklar yaratarak paylaşım yapabilir. Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davasında; miras bırakanın denkleştirme yapıp yapmadığı ve mal paylaşımının hakkaniyete uygun bir paylaşım olup olmadığı aşağıdaki ölçütler kullanılarak tespit edilir (Yargıtay 1.HD-Karar: 2016/5445)

• Eşlerden biri diğerinin “açık rızasını” almadan aile konutu olan taşınmazı üçüncü kişilere devredemez veya taşınmaz üzerinde üçüncü kişi yararına ipotek vb. gibi sınırlı ayni haklar tesis edemez (MK md.194/1), (HGK-2015/1201 karar)

• Mahkemece, dava dışı …’ın vekaletname tarihi ve satış tarihinde fiil ehliyetini haiz olmadığı, davalının ediniminin yolsuz tescil niteliğinde olup davalının iyiniyet ilkesinden yararlanamayacağı gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir. (Yargıtay 1. H.D- Yargıtay 2017/ 245E, 2020 / 763K.)

Tapu iptal ve tescili davaları, taşınmaz mülkiyetini değiştiren ve taraflar açısından büyük ekonomik riskler taşıyan bir dava türüdür. İlaveten, dava dilekçesinin yazılmasından sürecin takibine dek gerekli hukuki korumalar talep edilmeli, deliller eksiksiz öne sürülmelidir. Bu sebeple, taşınmazlara ilişkin bu davalar mutlaka bir avukat vasıtasıyla takip edilmelidir. Daha fazla bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;