Kategori arşivi: Taşınmaz Hukuku

Müteahhidin / Yüklenicinin Temerrüdü

Müteahhidin / Yüklenicinin Temerrüdü
Müteahhidin / Yüklenicinin Temerrüdü

Müteahhidin / Yüklenicinin Temerrüdü | İzmir Efes Hukuk

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine uygulamada sıkça rastlanmaktadır. Sözleşme ile müteahhit iş sahibinin arsasına bina yapmayı, arsa sahibi de kararlaştırılan bağımsız bölümleri müteahhide devretmeyi taahhüt etmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin işi süresinde bitirememesi yüklenicinin / müteahhidin temerrüdü olarak adlandırılmaktadır. Müteahhidin sözleşmeden doğan borçlarını yerine getirmemesi durumunda, müteahhit temerrüde düşecek ve arsa sahibi TBK madde 125’e göre seçimlik haklarından birini kullanabilecektir. Müteahhidin temerrüdü halinde arsa sahibi, aynen ifa ve gecikme tazminatını, ifadan vazgeçerek müspet zararının tazminini, sözleşmeden dönerek menfi zararının tazminini talep edebilir.

Temerrüt Nedir?

Genel olarak temerrüt; ifası imkânsız olmayan bir borcun muaccel olmasına ve talep edilmesine rağmen borçlunun borcu ifa etmemesi sonucu ortaya çıkan hukuki bir durumdur. Bir başka ifadeyle, borçlunun borcunu zaman bakımından gereği gibi ifa edememesidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde temerrüde ilişkin özel hüküm bulunmadığı için TBK’nın ilgili genel hükümleri uygulama alanı bulur. Müteahhidin inşaatı belirlenen süresinde bitirememesi de temerrüt olarak karşımıza çıkar. Koşullarını inceleyecek olursak:

  • Borcun Muaccel Olması

Muacceliyet, alacaklının edimin ifasını talep edebilmesi anlamına gelir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde işin bitirileceği süre genelde yazılır. Bu süreler genelde inşaat ruhsatının alındığı tarihten başlar. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde belirlenen inşaat süresinin tamamlanma günü geldiğince muacceliyet şartı sağlanır.

  • Edimin İfasının Mümkün Olması

Edimin ifası mümkün değilse müteahhidin temerrüdü söz konusu olmayacaktır. İmkansızlık mevcut ve devamlı olmalıdır. İfa imkansızlığına; imar durumu kesinleşmeyen bir yere inşaat yapılmasını öngörme, iştirak halinde mülkiyete konu olan arsa üzerinde oybirliği olmadan inşaat sözleşmesine konu olması örnek olarak verilebilir. Borcun ifasının mümkün olması şartı sözleşme kurulduktan sonra aranır.

  • İhtar

İhtarı, alacaklının borçluya yönelmiş bir irade beyanı ile alacağını talep etmesi şeklinde tanımlamak mümkündür. İhtarın hukuksal niteliği ise “hukuki işlem benzeri bir fiil”dir86. İhtar hukuki bir işlem sayılmadığı için hukuki işlemlerde aranan şekil şartları, ihtar için aranmaz. Bu nedenle arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesinin bağlı olduğu şekil şartı, ihtar için gerekli değildir. Ancak özel hüküm bulunan hallerde ihtarın aranan geçerlilik şekline uygun olarak yapılması gerekmektedir. Türk Ticaret Kanunu 18’ nci maddesinin 3’ ncü fıkrasına göre; tacirler arasında yapılacak olan ihtarın geçerli olabilmesi için noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla veya telgraf aracılığıyla yapılması şarttır. İhtar içeriğinden, ihtarın borçluyu temerrüde düşürmek amacıyla gönderildiğinin duraksamaya yer vermeyecek şekilde anlaşılmalıdır.

Temerrüt için TBK’nın 117. maddesi gereğince kural olarak ihtarda bulunulmalıdır. Arsa sahibi ihtarla birlikte müteahhide gecikmeye düştüğünü bildirir ve belli tarihe kadar edimin yerine getirilmesini ister. Yine arsa sahibi müteahhide uygun süre verebilir yahut verilmesini isteyebilir.

Bazı durumlarda ise ihtarda bulunmaya gerek dahi yoktur, bu haller TBK m. 124’te düzenlenmiştir. İlki süre vermenin yararsız olduğu hallerdir. Örneğin; müteahhidin inşaata zamanında başlamaması, açıkça inşaatı tamamlamayacağını bildirmiş olması, terk etmesi vb. durumlardır. Bir diğeri ifanın arsa sahibi bakımından yararsız kalması halidir. Sonuncusu da borcun kesin vadeye bağlandığı haldir. Bu hallerde arsa sahibi ihtarda bulunmadan temerrütten kaynaklanan haklarını kullanılabilir. Bir başka anlatımla inşaat için öngörülen sürenin aşılması müteahhit bakımından teslim vadesi gününün aşılmasıdır.

  • Arsa Sahibinin İfaya Hazır Olması

Arsa sahibi ifaya hazır olmalı, kendisi temerrüt halinde bulunmamalıdır. Arsa sahibi, örneğin arsa paylarının devrini taahhüt ettiği halde yerine getirmediyse, müteahhitten bağımsız bölümün teslimini isteyemez.

Müteahhidin Kısmi Temerrüdü Nedir?

Kısmi temerrüdün gerçekleşebilmesi için edimin bölünebilir olması yahut kararlaştırılan birden çok edimden bir kısmının yerine getirilmiş olması gerekir. Arsa sahibi kısmı ifayı kabule zorlanamamakla birlikte kendi çıkarları doğrultusunda kabul etmesinde herhangi bir engel yoktur. Bununla birlikte, edimin tümüyle yerine getirilmesinde arsa sahibinin menfaati yoksa ve müteahhit için büyük zorluklara sebep olacaksa, teklif edilen kısmi ifa da borcun tümüne yakınsa, arsa sahibinin bunu reddetmesi objektif iyi niyet kurallarına aykırı olacaktır. Böyle bir durumda ifa edilmeyen kısım bakımından temerrüt ve buna bağlı sonuçlar uygulama alanı bulacaktır. Ancak arsa sahibi kabul ettiği kısmi ifanın karşılığını müteahhide iade edecektir. Yani arsa payını devir borcu bölünebilir borç olduğundan ifa edilen kısma karşılık gelen oranda arsa sahibi, arsa payını devretmelidir.

Müteahhidin Temerrüdünün Arsa Sahibi Bakımından Sonuçları

Müteahhidin temerrüde düşmesi sonucunda arsa sahibi kendisine tanınan seçimlik haklarından birini kullanabilecektir. Bunlar;

Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı Talebi

TBK’nın 113. Maddesi doğrultusunda arsa sahibi inşaatın tamamlatılmasını talep edebilir, zararın giderilmesini talep hakkı ayrıca saklıdır.

Bunun dışında, müteahhit borcunu ifa etmezse arsa sahibi mahkemeye başvurarak kendisinin yetkili kılınmasını talep edebilir. Böylece arsa sahibi ilk sözleşmeye uygun olarak yeni bir yüklenici bulur ve inşaatı ona tamamlattırabilir. İnşaatın arsa sahibince veya üçüncü kişiye tamamlatılabilmesi için işin yapımında müteahhidin kişisel özelliklerinin önem taşımaması, şahsen ifa etmesinin gerekli olmaması gerekir, aksi halde arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi gerekecektir. Gecikme tazminatı bakımından müteahhidin kusurlu olması bunun arsa sahibinin malvarlığını zarara uğratmış olması ve zararla gecikme arasında illiyet bağının olması gerekmektedir. Öyle ki Yargıtay kararları ve mahkeme uygulamalarına göre gecikme tazminatının sözleşmede kararlaştırılmış olması dahi gerekmez. Arsa sahibinin gecikmeden doğan zararları; fiili zarar ve yoksun kalınan kazançtır. Fiili zarar arsa sahibinin edimini vaktinde elde edeceği inancıyla doğrudan doğruya uğradığı zararlardır. Yoksun kalınan kazançsa elde edilmesi planlanan menfaattir. Hukuk Genel Kurulu’nun gecikme tazminatına ilişkin verdiği kararlara göre gecikme tazminatında bir üst sınır olmamalıdır.

Konuya ilişkin hukuki danışmanlık almak için uzman ekibimiz ile iletişime geçebilirsiniz.

Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;

Adres: Karşıyaka Tower No:12 Kat 9 Daire 59 Karşıyaka/İzmir

E-posta: info@efeshukuk.com

Telefon: +90 553 463 7079

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi | İzmir Avukat

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi veya halk arasında yaygın olarak kullanıldığı üzere kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu Madde 470 kapsamında düzenlenen bir eser sözleşmesi ile taşınmaz satış sözleşmesinin unsurlarını içeren karma bir sözleşmedir. Burada taşınmaz sahibinin, arsanın belli bir oranda müteahhite devredilmesi karşılığında, müteahhit tarafından söz konusu taşınmaz üzerinde inşaatın belli bağımsız bölümlerinin taşınmaz sahibine teslim etmesini konu alan sözleşmedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, her iki taraf da karşılıklı olarak borçlu ve alacaklı durumuna girdiğinden, sözleşme tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Arsa sahibi sözleşme ile kararlaştırılan arsa paylarının mülkiyetini müteahhide devretmek, müteahhit de binayı tamamlayarak belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmek borcu altına girmektedir.

ANKARA 7. TÜKETİCİ MAHKEMESİ E: 2008/498 K: 2009/236

Kural olarak kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici de kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde, edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona bırakmakla yükümlüdür.  Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenici sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp, arsa sahibine teslim etmekle yükümlüdür. Bu şekilde bir sözleşme imzalayan yüklenici inşaat sözleşmesinden doğan edimleri yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun, adına nakledilmesini isteyebileceği gibi Borçlar Kanunu 162 v.d maddeleri uyarınca bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın YAZILI OLMAK KOŞULU İLE  3.Kişilere devir ve temlik edebilir.

Konuya ilişkin hukuki danışmanlık almak için uzman ekibimiz ile iletişime geçebilirsiniz.

Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;

Adres: Karşıyaka Tower No:12 Kat 9 Daire 59 Karşıyaka/İzmir

E-posta: info@efeshukuk.com

Telefon: +90 553 463 7079

Kira Sözleşmesinin Tahliye Taahüdü İle Sona Ermesi

Kira Sözleşmesi Tahliye Taahüdü İle Sona Erme

Kira Sözleşmesi Tahliye Taahüdü İle Sona Erme | İzmir Avukat

1. Tahliye Taahhüdü Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı irade beyanıdır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 352 ‘de ‘’kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesini sona erdirme nedeni olarak üç fıkra şeklinde düzenlenmiştir. Uygulamada sıkça karşılaştığımız tahliye taahhüdü ”boşaltmayı yazılı olarak üstlenme” olarak ifade eden sona erdirme nedenidir.

Tahliye taahhütnamesini düzenleyen TBK 352/1 maddesinde, “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak (tahliye taahhüdü tarihi) bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.

İlaveten, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7/1-a bendinde ise “Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye isteyebileceği gibi, tahliye davası açabilir.”  denmiştir.

2. Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için bazı şartları barındırması gerekmektedir. Bu şartlar;

  • Yazılı Şekilde Olması,
  • Tahliye Taahhütnamesinin kiracı tarafından bizzat veya temsilcisi tarafından verilmiş olması
  • Tahliye taahhüdünde tahliye için belirli bir tarihin belirtilmesi, ( sonradan doldurulabilir)
  • Tahliye taahhüdünün serbest iradeyle verilmesi,
  • Tahliye taahhüdünün kiralananın teslim edilmesinden sonra ve kira sözleşmesindeki tarihten sonraki bir tarihe ilişkin olarak verilmesidir. (Doktrin görüşüdür, tarihler sonradan doldurulabilir)

Yargıtay’ın güncel uygulamalarına göre kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi geçersizdir. Kira sözleşmesinin başlangıcı tarihinden en erken bir gün sonra imzalanmış olmalıdır. Aynı zamanda kira sözleşmesi düzenlenirken, kiralayanın talebi üzerine kiracı tarafından imzalanan tarihsiz tahliye taahhüdünün sonuçlarına Yargıtay uygulamasına göre kiracı katlanmak durumundadır.  Bu durumda, tahliye taahhüdünde adı soyadı ve imzası bulunan kiracı, tahliye taahhüdünde düzenleme ve tahliye etme tarihleri sonradan doldurulmuş olsa bile geçerli sayılan bir taahhüt olarak kabul edildiği için taşınmazı boşaltmak zorunda kalacaktır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2008/11 Esas, 2008/2784 Karar numaralı ve 11.3.2008 tarihli kararında ;

            “Kiracı ( taahhütnamenin kira sözleşmesinin tanzimi sırası da alındığını, tanzim tarihinin sonradan doldurulduğunu ) savunmuş ise de… taahhütnamede “halen icar ve işgali altındaki” davacıya ait dairede oturduğunu ve bu şekilde tahliye taahhüdünü kiralananda otururken verdiğini kabul etmiştir. Öte yandan atılan imza, imza sahibi kiracıya bağlayacağından tahliye taahhüdünü içeren bu belgedeki tarihlerin sonradan doldurulduğu yolundaki itiraza itibar edilemez. Taahhütnamedeki tanzim tarihinin boş olarak bırakılıp davacıya verildiğinin kabul edilmesi halinde dahi davalı kiracı bu şekilde davranışının sonucuna katlanmak zorundadır. Kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekir.” Şeklindedir.

3. Tahliye Taahhüdüne Rağmen Kiracının Gayrimenkulü Tahliye Etmemesi Durumunda Ne Yapılır?

  • Hap Bilgi : Kira sözleşmesinin tahliye tahhüdü ile sona ermesini isteyen mal sahibinin burada 2 seçeneği vardır. İlki, tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi yapmaktır. Diğeri ise, Tahliye Taahhüdüne dayalı olarak kiraya veren (öncelikle icra dairesine başvurmadan) doğrudan doğruya Sulh Hukuk mahkemesine başvurabilir. Bu durumda Sulh Hukuk Mahkemesi kararı ile şartları var ise kiracının kiralanandan tahliyesine karar verilir.

Kira sözleşmesinin tahliye taahhüdü ile sona ermesini isteyen mal sahibi , tahliye tarihinden itibaren 30 gün içinde ihbara veya ihtara gerek olmaksızın taşınmazın bağlı bulunduğu yer icra dairelerinde bizzat veya avukatı aracılığıyla tahliye talepli icra takibi başlatabilir. İcra takibine itiraz edildiği takdirde kiralayan, bu defa icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasıyla beraber taşınmazın tahliyesini dava edebilir. Tahliye taahhüdünün varlığı halinde icra takibine itiraz edilse dahi, icra hukuk mahkemesinden ilk celsede tahliye kararı çıkacaktır.

4. İcra Hukuku Alanında Süreç ve Düzenlemeler

İcra takibi yoluyla tahliye süreci İcra ve İflas Kanunu 272. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. İcra ve İflas Kanunu 272 uyarınca ‘Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.’  Kiraya veren, tahliye talepli icra takibi açacağı esnada, icra dairesine yaptığı takip başvurusunda kira kontratının ve tahliye taahhüdünün aslını icra müdürlüğüne vermek zorundadır. Bu tahliye yoluna ancak kiraya veren başvurabilir. Malikin tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi yapma hakkı yoktur.

Burada sık karşılaşılan ve yorum gerektiren sorun kiralanan gayrimenkulün satışı halinde yeni malikin eski malik zamanında alınmış bulunan tahliye taahhüdüne dayalı olarak tahliye talep edip edemeyeceğidir. Yargıtay 3. Hukuk dairesinin 2018/3080 esas ve 6171 karar sayılı kararında da belirtildiği üzere ‘6098 sayılı TBK’nun 352/1. maddesine göre; taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir.’  Kiracı kendisine tebliğ edilen ödeme emrine karşı süresi içerisinde itiraz etmediği takdirde takip kesinleşir ve Kiraya veren kiralananın tahliyesini icra müdürlüğünden isteyebilir ve kiralananı tahliye ettirir.

Kira ilişkisi kurmak kolay olsa bile kira ilişkisini sona erdirmek deneyim ve hukuki bilgi gerektiren, usuli şartları olan bir süreçtir. Bu sebeple, kiracının mümkün olan en kısa sürede tahliye edilmesi için hukuki destek almak önemlidir. Konuya ilişkin detaylı bilgi almak ve randevu oluşturmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;

Adres: Karşıyaka Tower No:12 Kat 9 Daire 59 Karşıyaka/İzmir

E-posta: info@efeshukuk.com

Telefon: +90 553 463 7079

Tapu Tescil Davası & Tapu İptal Davası

Tapu Tescil Davası & Tapu İptal Davası | İzmir Gayrimenkul Avukatı

Tapuda yapılan tescil işleminin gerçeğe aykırı bir işlem olduğu, yolsuz olduğu veya kanuna ve usule aykırı şekilde yapıldığı iddiasıyla açılan işlemin iptali amacıyla açılan davalardır. Açılan tapu iptal ve tescil davalarında, dava esnasında iddialar ispatlandığı taktirde taşınmaz el değiştirecektir. Bu sebeple, anayasal hak olan mülkiyet hakkının ihlalinde başvurulan bir yol olduğunu da söylemek mümkündür.  Öyle ki , dava ile birlikte istenen neticenin elde edilememesi durumunda mülkiyet hakkı ihlali devam ederse iç hukuk yolları tüketilse bile AİHM’e bireysel başvuru yapılması mümkündür.

Tapu İptal Ve Tescil Davası Açılabilmesinin Şartları:

  • Tapu kütüğünde haklı bir nedene dayanılmadan işlem yapılması,
  • Malik dışında üçüncü bir kişi adına tescil yapılması,
  • İlgili taşınmazdaki tescilin değiştirilmiş olması,
  • İlgili tescilin tapu kütüğünden silinmiş olması,
  • Yapılan yolsuz tescil neticesinde ayni hakkın zedelenmiş olması

Tapu İptali Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

Yetki Bakımından : Diğer bütün gayrimenkul davalarında olduğu gibi tapu iptali ve tescili davaları da taşınmazın (gayrimenkulün) bulunduğu yerde açılır. Gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi, usul kanununca tek ve kesin yetkili mahkemedir. Bu yetki kamu düzenine ilişkin olup taraflar aksine sözleşme yapamaz. Aynı şekilde, davaya bakan hâkim, davanın yetkili mahkemede (taşınmazın bulunduğu yerde) açılıp açılmadığını resen (kendiliğinden) denetlemek zorundadır. Bu husus dava şartlarından olup, dava yetkili mahkemede açılmamışsa Hukuk Muhakemeleri Kanununun 114/1.c ve 115. Maddeleri uyarınca davayı derhal usulden reddetmek durumundadır.

Görev Bakımından: Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın bulunduğu yerin asliye hukuk mahkemesinde açılır. Bir başka anlatımla görevli mahkeme, asliye hukuk mahkemesidir. Tapu iptal ve tescil davası için dilekçenin eksiksiz olması şarttır. Taşınmazın kayıt bilgileri, olaydaki hukuka aykırı olan tüm durumlar ve deliller açık bir şekilde belirtilmelidir. Bilirkişi, tanık ve keşif delillerine dayanılmalı ve bu delillerde hangi noktaların incelenmesi isteniyorsa açıkça dilekçede belirtilmelidir. Dayanılacak her bir vakıa ve delil dava dilekçesinde yer almalıdır.

Tapu İptal ve Tescili Davası Açılmasına Neden İhtiyaç Duyulur?

Aşağıda tapu iptali ve tesciline hak doğuracak bazı durumları belirterek birkaçını örneklerle açıklayacak olursak:

  • Hukuki ehliyetsizlik sebebiyle açılabilir,
  • Muris muvazaası durumunda yapılan işlemin iptali istemiyle açılabilir ( Muvazaa, tarafların üçüncü kişileri aldatma maksadıyla gerçek iradelerine uymayan ve kendi aralarında hüküm ifade etmeyen bir konuda anlaşma yapmalarıdır. Muris muvazaası halk arasında mirastan mal kaçırma olarak bilinmektedir. Muris muvazaası nedeniyle açılan tapu iptali ve tescili davası, mirasbırakanın ölmeden önce mirasçılarından mal kaçırma amacıyla taşınmaz devrini gerçekleştirmesi ve mirasçıların gerçekleştirilen yolsuz tescilin düzeltilmesini talep etmiş olduğu davalardır. Mirasbırakanın mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla yapmış olduğu açılan tapu iptali ve tescil davasında ispatlanmalıdır. Mirasbırakanın taşınmaz devrini herhangi bir bedel karşılığında devredip devretmediği, aralarında gizli bir sözleşme olup olmadığı gibi muvazaa iddiası her türlü delille ispatlanabilecektir.)
  • Kişiye verilen vekaletin kötüye kullanılması sebebiyle açılabilir,
  • Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin geçersiz olduğu iptali istemiyle açılabilir,
  •  İmar hukukundan kaynaklanan sebepten dolayı açılabilir,
  • Aile konutu uyuşmazlığı sebebiyle tapu iptal davası açılabilir, ( Aile konutu, aile bireylerinin birlikte yaşadığı ortak kullandığı konuttur. Aile konutu üzerine kayıtlı olmayan eşin rızası alınmadan diğer eş, aile konutu satışını gerçekleştiremeyecek veya ipotek tesis edemeyecektir. Rıza alınmadan yapılan işlemin hukuki geçerliliği bulunmadığından yapılan tescil yolsuz olacaktır. Eşin açık rızası olmadan aile konutunun satışının gerçekleşmesi halinde diğer eş, yolsuz tescil adına tapu iptali ve tescili davası açabilecektir)
  • Sınır uyuşmazlıkları, tapu kaydının düzeltmesi davası yoluyla giderilemeyecek miktar fazlalıkları veya noksanlıkları nedeniyle açılabilir,
  • Yolsuz tescil nedeniyle açılabilir,
  • Kadastro ölçüm hataları veya yanlış kayıt nedeniyle kadastrodan önceki sebeplere dayanılarak açılabilir,
  • Kıyı Kanunu veya Orman Kanunu ve sair mevzuat dolayısıyla nedeniyle, tapuya özel mülk olarak kaydedilemeyecek arazilerin kişiler adına kaydının iptali talebiyle hazine veya ilgili idarelerce açılabilir,
  • Bir başkası adına senetsiz olarak tescil edilmiş tapu kaydının gerçek durumu yansıtmadığı gerekçesiyle açılabilir,

Dava Kime Yöneltilmelidir?

Tapu iptal ve tescil davalarının kazanılmasında ispat çok önemlidir. Bu nedenle tapuya ilişkin yapılan tescilin yolsuz olduğu iddia ediliyorsa, tescilin yolsuz olduğuna dair iddianın ispatlanması şarttır. Örneğin; kişi muris muvazaası nedeniyle yolsuz tescilin düzeltilmesi talebinde bulunuyor ise davacı, muris muvazaasını kanıtlamakla mükelleftir.

Tescil davaları hazineye ve ilgili kamu tüzel kişisine varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılmaktadır. Davalılar ve itiraz edenler aynı dava içerisinde kendi adlarına tescil kararı verilmesini isteyebilir. Olağanüstü zamanaşımı nedeniyle açılacak tapu tescil davalarında ise davanın kime yöneltileceğine ve zamanaşımına dikkat edilmelidir. Olağanüstü zamanaşımı nedeniyle açılacak tapu tescil davaları, ilgili tüzel kişilik ve hazine aleyhine birlikte açılmalıdır(TMK md.713/3). Örneğin, bir köyün sınırları içerisinde bulunan taşınmazı nizasız ve aralıksız 20 yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, hem köy tüzel kişiliğine hem de hazine aleyhine tapu iptali ve tescili davası açmalıdır.

Bir başka örnekte de, muvazaa nedeniyle açılan bir tapu iptali ve tescil davası söz konusuysa ve bu mülkiyet birkaç defa el değiştirmişse dava mülkiyet kısa bir dönem de dahi olsa tüm önceki ve günce maliklere birlikte açılabilir. Eğer mülkiyet hakkı sahibi vefat etmiş ise, tapu iptali ve tescil davası vefat eden kişinin mirasçılarına karşı açılabilir. Söz konusu davalarda 3. kişilere ait olan ayni veya şahsi bir hakkın ortadan kaldırılması talep edilecek ise tapu kaydında yer alan hak sahibine ayrıca bir dava açılması gerekmektedir.

Tapu İptali ve Tescili Davasında İhtiyati Tedbir

İhtiyati tedbir kararı, mahkemeye başvuru esnasında davacının hukuki olarak koruma istediği, adından da anlaşıldığı üzere tedbir alınması gerektiğini belirten bir korumadır. İhtiyati tedbir kararı dava süresi boyunca geçerli olan bir koruma olup hukuki talebinin dava süresi boyunca koruma altına alınmasıdır. Tapu iptali ve tescil davasında ihtiyati tedbir kararı, davaya konu olan taşınmaza ilişkin üçüncü kişilere satılmaması amacıyla tapuda satışın durdurulması, şerh konulması olarak istenebilmektedir. İhtiyati tedbir kararının verilmesi adına mahkeme tarafından teminat yatırılması istenebilmektedir. Davalı kişinin üzerine kayıtlı olan taşınmaz adına ihtiyati tedbir kararının verilmesi halinde aleyhine sonuçlar doğurması ihtimali mevcuttur. Bu nedenle mahkeme tarafından dava dilekçesinde belirtilen dava değeri üzerinden yaklaşık %15 oranında teminat yatırılması istenilmektedir. Mahkeme tarafından teminat yatırılmasına ilişkin karar vermesi şart değildir; ancak davada kesin bir delil bulunmuyor ise teminat alınması yönünde karar alabilir.

İlgili Yargıtay Kararları:

  • Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında çözülmesi gereken hukuki sorun miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırma iradesiyle hareket edip etmediğinin tespitidir. Miras bırakan mirasını paylaştırırken hoşgörü ile karşılanabilecek makul oranlarda farklılıklar yaratarak paylaşım yapabilir. Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davasında; miras bırakanın denkleştirme yapıp yapmadığı ve mal paylaşımının hakkaniyete uygun bir paylaşım olup olmadığı aşağıdaki ölçütler kullanılarak tespit edilir (Yargıtay 1.HD-Karar: 2016/5445)
  • Eşlerden biri diğerinin “açık rızasını” almadan aile konutu olan taşınmazı üçüncü kişilere devredemez veya taşınmaz üzerinde üçüncü kişi yararına ipotek vb. gibi sınırlı ayni haklar tesis edemez (MK md.194/1), (HGK-2015/1201 karar)
  • Mahkemece, dava dışı …’ın vekaletname tarihi ve satış tarihinde fiil ehliyetini haiz olmadığı, davalının ediniminin yolsuz tescil niteliğinde olup davalının iyiniyet ilkesinden yararlanamayacağı gerekçesi ile davanın kabulüne karar verilmiştir. (Yargıtay 1. H.D- Yargıtay 2017/ 245E, 2020 / 763K.)

Tapu iptal ve tescili davaları, taşınmaz mülkiyetini değiştiren ve taraflar açısından büyük ekonomik riskler taşıyan bir dava türüdür. İlaveten, dava dilekçesinin yazılmasından sürecin takibine dek gerekli hukuki korumalar talep edilmeli, deliller eksiksiz öne sürülmelidir. Bu sebeple, taşınmazlara ilişkin bu davalar mutlaka bir avukat vasıtasıyla takip edilmelidir. Daha fazla bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;

Adres: Karşıyaka Tower No:12 Kat 9 Daire 59 Karşıyaka/İzmir

E-posta: info@efeshukuk.com

Telefon: +90 553 463 7079

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi | İzmir Gayrimenkul Avukatı | Av. Mustafa Yolcu

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hukukumuzda bir ön sözleşme olarak kabul edilmektedir. Bu sözleşmenin tarafları, birbirlerinden sözleşmeye konu taşınmazın satışının yapılmasını talep etme hakkına sahiptir. Burada hem alıcı, hem de satıcının satış talebinde bulunması mümkündür.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin temlik edilebilir olduğu kabul edilmektedir. Bir başka ifade ile sözleşme kapsamında doğan hak ve yükümlülükler devrolunabilir.

Taşınmaz satış vaddi sözleşmesi, hem paylı mülkiyette hem de iştirak halinde mülkiyette gerçekleştirilebilir. Ancak iştirak halinde mülkiyette sözleşmenin yerine getirilmesi, söz konusu halin sonra ermesi ile mümkündür.

Aynı taşınmaza yönelik birden fazla satış vaadi gerçekleştirilmesi durumunda, eski tarihli olan sözleşmeye öncelik tanınmalıdır.

Şekil Şartı

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, satış sözleşmesi yapmaya yetkili olan tapu memurları ile noterler tarafından yapılabilir.

Borçlar Kanunu

Madde 29- Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.

Noterlik Kanunu

Madde 60 – Noterlerin görevleri:… Gayrimenkul satış va’di sözleşmesi yapmak.

Madde 89 – Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış va’di, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir.

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun

Madde 41- (1) Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez.

Zamanaşımı

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Türk Borçlar Kanunu kapsamında on yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar.

Emsal Mahkeme Kararları

YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ E. 2015/6890 K. 2018/747

Mahkemece, satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği tarihte davaya konu taşınmazın davalı adına tapuda kayıtlı olmadığı, bu sebeple düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğu, bu sözleşme uyarınca tapu iptali ve tescil davası açılamayacağı, ayrıca sözleşmenin düzenlendiği tarih ile dava tarihi arasında 20 yıllık kazandırıcı zamanaşımı süresinin dolmadığı, böylelikle TMK’nın 713/2 maddesindeki şartların da gerçekleşmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ E. 2013/8243 K. 2013/12094

Kaynağını 818 Sayılı Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesiyle Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Malikin satış vaadi sözleşmesine konu yaptığı taşınmazla ilgili olarak sonradan bir başka kişiye satış vaadinde bulunması mümkündür. Böyle durumlarda şahsi hakların yarışması söz konusudur. Kural olarak da sözleşme geçersiz olmadıkça veya feshedilmedikçe yarışan şahsi haklarda kadimlik ilkesi geçerli olduğundan önceki tarihli olanına değer tanınır. Davalıların murisi İ. oğlu H. G.’le yapılan satış vaadi sözleşmesi 5.5.1993 tarihlidir. Davacı A. oğlu H. G. ile yapılan satış vaadi sözleşmesi ise 27.3.1996 tarihlidir. Tarafların aynı köylü ve yakın akraba olmaları nazara alındığında taşınmazların davalıların murisi tarafından satın alındığını davacının bilmesi gerektiği anlaşıldığından eski tarihli olan şahsi hakka öncelik tanınması gerekirken daha önce kesinleşmiş olan mahkeme kararı sebebiyle mülkiyetin tescilden önce kazanılacağı gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.

Konuya ilişkin hukuki danışmanlık almak için uzman ekibimiz ile iletişime geçebilirsiniz.

Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;

Adres: Karşıyaka Tower No:12 Kat 9 Daire 59 Karşıyaka/İzmir

E-posta: info@efeshukuk.com

Telefon: +90 553 463 7079

Apartman Yöneticisinin İbrası

Apartman Yöneticisinin İbrası

Apartman Yöneticisinin İbrası | İzmir Avukat | Av. Mustafa Yolcu

Apartman Yöneticisinin İbrası

Yasal olarak yıllık gerçekleştirilen kat malikleri kurulunda yöneticinin ibrasına ilişkin oylama yapılır. Burada tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu gözetilerek karar alınması yeterli olacaktır. Burada ibra, yöneticiye gerçekleştirmiş olduğu görevi sebebi ile herhangi bir hukuki veya cezai sorumluluğun yüklenmeyeceği anlamına gelmektedir. Ancak kimi Yargıtay kararlarında yöneticinin ilk bakışta anlaşılamayabilecek işlemlerine ilişkin yapılan ibranın geçerliliği söz konusu olmamaktadır. Yöneticinin ibrası gerçekleştirilmez ise, bu kişi hakkında hukuki ve cezai yasal yollara başvurulması ise mümkündür.

ibra

isim, hukuk, (ibra:), Arapça ibrāʾ

Aklama, temize çıkarma.

Emsal Mahkeme Kararları

YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ E. 2015/10204 K. 2016/10114

Kat Mülkiyeti Yasasının 38 maddesine göre yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olup, aynı yasanın 39. maddesine göre de kat maliklerine hesap vermekle yükümlüdür. Yöneticinin kat malikleri kurulunca ibra edilmiş olması onu, yöneticilik yaptığı dönemde usulsüz yaptığı harcamalar ve zimmetine geçirdiği paralar nedeniyle kat maliklerine verdiği zararlardan dolayı sorumluluktan kurtarmaz. Buna göre mahkemece yöneticinin sorumluluğunu gerektiren bir hususun ortaya çıkması halinde kat malikleri ya da yeni yönetim tarafından açılabilecek bir davada inceleme konusu yapılacak bir konuda bilirkişi raporu alınıp yönetimin zimmetinde para bulundurduğu gerekçesi ile yukarıdaki açıklamalarda gözardı edilerek hukuki bir sonuç doğurmayan yöneticinin ibrasına ilişkin kararın iptaline karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.

YARGITAY 18. HUKUK DAİRESİ E. 2012/3952 K. 2012/7022

Kat Mülkiyeti Yasası‘nın 38. maddesine göre, yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olup, 39. maddeye göre de hesap vermekle yükümlüdür. Davalılar kat malikleri kurulunca 25.05.2008 tarihli kararla ibra edilmişlerse de, bu ibra yöneticilerin zimmetinde olan paraların hesabı görülerek yapılmış bir ibra değildir. İlk bakışta bilinmeyen ve anlaşılamayan sonradan yapılacak inceleme ile saptanabilecek bir borç ibra kapsamında sayılamaz. Somut olayda bazı kat malikleri aleyhine yürütülen icra takip dosyalarında eksik tahsilatların bulunduğu, bu dosyaların yenilenerek tahsilat yapılabileceği bilirkişi raporu ile saptanmasına karşın eksik tahsil edildiği ileri sürülen aidat alacakları ile ilgili olarak raporda herhangi bir inceleme yapılmamıştır. Bu nedenle, davalıların yönetimde görevli oldukları döneme ait tüm defter, makbuz ve faturalarla, banka hesapları ayrıntılı olarak incelenip iddiaların doğruluğunun araştırılması gerekirken, yeterli inceleme yapılmaksızın 25.05.2008 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında yönetim ve denetim faaliyet raporlarının oyçokluğu ile ibra edildiği, yöneticiden ayrıca hesap istenemeyeceğinden söz eden rapora itibar edilerek ve kat malikleri kurulunun ibra kararına dayanılarak davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Konuya ilişkin hukuki danışmanlık almak için uzman ekibimiz ile iletişime geçebilirsiniz.

Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;

Adres: Karşıyaka Tower No:12 Kat 9 Daire 59 Karşıyaka/İzmir

E-posta: info@efeshukuk.com

Telefon: +90 553 463 7079

Apartman Yöneticisinin Görevleri

Apartman Yöneticisinin Görevleri

Apartman Yöneticisinin Görevleri | İzmir Avukat | Av. Mustafa Yolcu

Apartman Yöneticisinin Görevleri Nelerdir?

Apartman yöneticisinin görevleri kanun ile belirlenmiş olmakla birlikte, yönetim planı ile bir takım ek yükümlülükler de düzenlenebilmektedir. Apartman yöneticisinin en temel görevi aslında kat malikleri kurulunu temsil etmek olarak belirtilebilir. Bu görevin yanı sıra Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında, apartman yöneticisinin görevleri üç maddede toplanmıştır. Bunlar;

  1. Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi
  2. Defter Tutma ve Belgeleri Saklama Yükümlülüğü
  3. İşletme Projesi Hazırlama Yükümlülüğü
    olarak belirtilebilir.

1- Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi:

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:

  • a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
  • b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
  • c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
  • d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
  • e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
  • f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
  • g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;
  • h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;
  • i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
  • j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
  • k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
  • l) Ana gayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.
    Kat Mülkiyeti Kanununun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan ana gayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.

2- Defter Tutma ve Belgeleri Saklama Yükümlülüğü

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 36 – Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33 üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.

3- İşletme Projesi Hazırlama Yükümlülüğü

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 37 – Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede özellikle:

  • a) Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
  • b) Tüm giderlerden her kat malikine, Kat Mülkiyeti Kanununun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;
  • c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı;
    Gösterilir.

Bu proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Konuya ilişkin hukuki danışmanlık almak için uzman ekibimiz ile iletişime geçebilirsiniz.

Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;

Adres: Karşıyaka Tower No:12 Kat 9 Daire 59 Karşıyaka/İzmir

E-posta: info@efeshukuk.com

Telefon: +90 553 463 7079

Apartman Yöneticisi Nasıl Seçilir?

Apartman Yöneticisi Nasıl Seçilir?

Apartman Yöneticisi Nasıl Seçilir? | İzmir Avukat | Av. Mustafa Yolcu

Apartman Yöneticisi Nasıl Seçilir?

Apartman Yöneticisinin Kat Malikleri Tarafından Seçilmesi

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kanun koyucu ikili bir çoğunluk öngörmekte olup; apartman yöneticisi seçiminde hem arsa payı hem de kat maliklerinin çoğunluğunun sağlanması gerekmektedir. İlk toplantıda çoğunluk sağlanamasa dahi ikinci toplantıda da bu çoğunluğun sağlanması gerekmektedir.

Apartman yöneticisi bir yıl süre ile seçilmekte olup; kat malikleri tarafından yapılacak kanuni yıllık toplantılarda yeniden seçilebilirler. Apartman yöneticisinin bir yıllık görev süresinin tamamlanması akabinde kurul tarafından yeni bir yönetici seçilene dek apartman yöneticisi yetkilerini kullanmaya devam edebilir.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 34

  1. Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
  2. Ana gayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.
  3. Ana gayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.
  4. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
  5. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
  6. Kat malikleri Ana gayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
  7. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
  8. Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir.
  9. Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin ana gayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.

Apartman Yöneticisinin Mahkeme Tarafından Seçilmesi

Kat malikleri tarafından apartman yöneticisi seçilememesi durumunda (tarafların anlaşamaması, kimsenin görevi istememesi vs.) apartman yöneticisiz kalabilmekte olup; bu gibi durumlarda kat malikleri tarafından mahkemeye başvuruda bulunarak hakim tarafından müdahale gerçekleştirilmesi talep edilebilmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 34/6 kapsamında sulh hukuk mahkemesi tarafından yönetici atanabilmesi için öncelikle kat malikleri kurulu yapılarak gerekli sürecin tamamlanması ve netice itibari ile bir yöneticinin seçilememiş olması gerekmektedir.

Konuya ilişkin hukuki danışmanlık almak için uzman ekibimiz ile iletişime geçebilirsiniz.

Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;

İzale-i Şuyu Nedir?

İzale-i Şuyu Nedir?

İzale-i Şuyu Nedir? | İzmir Gayrimenkul Avukatı

izaleişüyu

sim, hukuk, (iza:leişüyu:), Arapça izāle + şuyūʿ

Bir mülk üzerindeki ortaklığı giderme.

Ortaklığın giderilmesi veya diğer bir ismiyle izale-i şuyu davası, paylı veya elbirliği mülkiyetindeki bir malın ortakları ( mirasçılar) arasındaki paydaşlığa son vermek için paydaşlardan biri tarafından açılabilen dava türüdür. Davanın sonuçlanması durumunda artık paydaşlık bitecek, her bir mirasçı için kişisel mülkiyet başlayacaktır.

1. Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Durumlarda Açılabilir?

Ortaklığın giderilmesi davası, taşınır veya taşınmaz malın ortaklarından birinin artık ortaklığa son verip kişisel mülkiyete geçmek istemesi durumunda diğer paydaşlara karşı açılabilir. Örneğin miras kalan bir taşınmaz üzerinde dört mirasçının miras payı varsa, taşınmazın satılarak nakde çevrilmesi için bu davanın açılması şarttır.

2. Ortaklığın Giderilmesi Davası Aşamaları

Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılan bu dava türünde, miras bırakanın birden çok taşınmazının olması durumunda usul ekonomisi ilkesi gereğince bir taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi o davaya bakmaya yetkili kabul edilir. Bir başka anlatımla, örneğin miras bırakanın İzmir, Manisa, Aydın illerinde taşınmazı varsa bunlardan birinde dava açılabilir. Görevli olan mahkeme ise sulh hukuk mahkemesidir. Önceki örnekten devam edecek olursak davanın ” İzmir Sulh hukuk ” mahkemelerinde görüleceğini söylemek mümkündür. Davayı açan paydaş , maktu olarak belirlenen mahkeme harç ve giderlerini yatırır.

Kazananı ya da kaybedeni olmayan bu dava türünde dava sonucunda tüm paydaşlar eşit şekilde etkilenirler. Bu yüzden de dava sonucunda izale-i şuyu davası masrafları ve avukatlık ücretleri payları oranında taraflara yükletilir. Mahkeme, miras ortaklığını aynen taksim suretiyle veya satış suretiyle ortaklığı giderir. Öncelikli olan aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesidir. Mahkeme malı payları oranında bölerek paydaşlara dağıtır. Yani örneğim miras bırakanın iki evi ve iki adet mirasçısı varsa taksim ; bu mümkün değilse malların satışı ve mirasçılara pay edilmesi suretiyle ortaklık giderilir.

3. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Usulü

Satış, mahkeme aracılığıyla değil satış memurluğu aracılığıyla yapılır. Ortaklığın giderilmesi davasının satış şekli ise açık arttırmadır. Ancak ortaklığın giderilmesi , satışın paydaşlar satışın ortaklar arasında yapılmasını oybirliğiyle kararlaştırılırsa satış yalnızca ortaklar arasında olur.

4. İzale-i Şuyu Davasında Muhdesatın Aidiyeti Konusunda Çekişme Nedir?

İzale-i şuyu davasında muhdesatın aidiyeti konusunda çekişme, yani : taşınmazda bulunan bina, ağaç gibi bütünleyici parçaların kime ait olduğu konusunda tartışma çıkabilir. Bu uyuşmazlığı gidermek için ayrıca bir dava açmak gerekir. Bu dava muhdesatın aidiyetinin tespiti davasıdır. Söz konusu tespit davasıyla bu bütünleyici parçaların hangi paydaşa ya da paydaşlara ait olduğu tespit edilir. İzale-i şuyu davasında yargılamaya geçebilmek için öncelikle muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının sonuçlanmasını beklemek gerekir.

5. Aile Konutu Şerhi Durumunda İzale-i Şuyu Davası

Bir gayrimenkulde aile konutu şerhi bulunması durumunda izale-i şuyu davası açılamaz. Çünkü, konutun üzerine aile konutu şerhi koyulmuş olması demek o malın belli bir amaç için özgülendiği anlamına gelir. Tapu kaydı üzerinde bu şerh terk edilmediği müddetçe izale-i şuyu davası açılamaz.

6. İzale-i Şuyu Davasında Önalım Hakkı Var Mıdır?

İzale-i şuyu davasında önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkı sadece paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satmak istemesi durumunda diğer paydaşlara verilmiştir. Ortaklığın giderilmesinde böyle bir durum söz konusu değildir.

7. İzale-i Şuyu Davası Ne Kadar Sürer?

İzale-i şuyu davasında ilk olarak bütün mirasçılara dava dilekçesi ve ekleri tebliğe çıkarılır. Mirasçı sayısının az olması veya mirasçıların belirttikleri adreste yaşamaları durumunda bu çok kolay bir süreçtir ve dava hızlı ilerler. Fakat bazı durumlarda nesillerce dava açılıp paylaşma yoluna gidilmediği için sayısı yirmiden çok mirasçı olabilmekte ve bu mirasçılardan bir kısmı da yurt dışında ikamet edebilmektedir. Bu tarz durumlsrda, dava davanın esasına girilmeden tebligat süreçleri gereksiz şekilde uzayabilmektedir. Bu itibarla ortaklığın giderilmesi davasında uzman bir avukatla çalışmak önemlidir. Zira taşınmaz bilgisine ek, tebligat kanuna hakim olmak, dosya ile sürekli ilgilenerek gerekirse mirasçılara ulaşmak süreci oldukça hızlandırır. Tüm bu aşamalardan sonra, taşınmaz veya taşınmazlar bilirkişilerce incelenir ve dilekçede taşınmazın eşit parçalar halinde bölünüp bölünemeyeceğine dair bir rapor yazılır. Raporun da taraflara tebliğ edilmesinin ardından mahkeme davayı görür.

İzale-i şuyu davasına mahkemenin karara varması mahkeme yoğunluğuna göre değişmekle birlikte yaklaşık olarak 8-10 ay sürer. Taraflardan birisi istinaf hakkını kullanırsa bu süre uzayabilmektedir. Eğer taşınmazın satılıp nakde çevrilmesi kararı verilirse taşınmaz yeniden incelenir ve bu işlem de ortalama bir ay sürmektedir. Satış memuru tarafından belirlenen satış günü süreci ortalama iki ay uzatmaktadır. Tüm bunlarla birlikte dava ortalama olarak 15 ay sürebilmektedir.

8. İzale-i Şuyu Dava Dilekçesi Vermek Yeterli Midir?

İnternet ortamında paylaşılan İzale-i şuyu davası dilekçe örneği maalesef her duruma uygun değildir. Zira yukarıda bahsettiğimiz üzere gerek sürecin karışık olması gerekse adres araştırmaları, güncel tapu kayıtlarının sunulmsı noktasında tek sayfalık dilekçe ciddi hak ve zaman kaybına sebebiyet verir. Usul kurallarından tutun, taşınmazın yüksek bedelli satılarak paydaşların yüksek tutarda pay elde etmesi için yapılması gereken itiraz ve incelemeler hukuki bilgi gerektirir. Bu anlamda izale-i şuyu davasının olumlu sonuçlanması için uzman bir avukat ile somut olaya uygun olarak dilekçe hazırlamak gerekmektedir.

Konuya ilişkin hukuki danışmanlık almak için uzman ekibimiz ile iletişime geçebilirsiniz.

Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;

Adres: Karşıyaka Tower No:12 Kat 9 Daire 59 Karşıyaka/İzmir

E-posta: info@efeshukuk.com

Telefon: +90 553 463 7079

İmar Barışı Süreçleri

İmar Barışı Süreçleri

İmar Barışı Süreçleri | İzmir Taşınmaz Avukatı

İmar affı olarak bilenen bu süreç 31 Aralık 2017 tarihinden önce inşa edilmiş her türlü plansız, projesiz veya imar kanununa aykırı olan yapıları kapsamaktadır. Hem imara aykırı inşa edilmiş yapılar hem de iskanı olsa dahi zaman içerisinde imara aykırı olarak yapılan eklentiler bu kanun kapsamında değerlendirilir.

1. Kimler İmar Affından Faydalanabilir?

Plansız ve projesiz şekilde yapılmış olan binaların hak sahipleri imar başvurusunda bulunarak binaları için verilmiş olan idari para cezalarının iptalini sağlayabilirler. Söz konusu bina için bir yıkım kararı var ise bu yıkım kararını ortadan kaldırabilirler. Ayrıca açılmış olan bir kamu davası mevcut ise bu kamu davasının hükümsüz kalmasını sağlayabilirler. Buna ek olarak arsa tapulu yerlerde hak sahipleri imar başvurusu yapmaları halinde arsa tapularını kat mülkiyeti tapusuna dönüştürebilmektedir.

İmar barışı süreçlerinde bu kapsam dışında kalan bazı yapı sahipleri de mevcuttur. Örneğin yapının bulunduğu arsa üçüncü bir kişiye ait ise ilgili yapı, bu kanun kapsamının dışında bırakılacaktır. Bir diğer yandan belediye ve mücavir alan içerisindeki sanayi, depolama, turistik, tarımsal alanlarda, askeri bölgelerde bulunan yapılar ve boğaz hattında yer alan yapılar imar affı kapsamı dışında yer almaktadır.

2. İmar Barışı Başvurusu Nasıl Yapılır?

Başvuruda bulunmak isteyen hak sahipleri Çevre ve Şehircilik Bakanlığının il müdürlükleri ile özel olarak oluşturulan yetkili kuruluşlara başvuruda bulunabilirler. Müracaatlar E-Devlet sistemi üzerinden de kolayca gerçekleştirilebilmektedir. İmar barışı başvuruları E-Devlet sistemi üzerinden takip edilebilmektedir.

3. İmar Barışı Başvurusu İçin Gerekli Evraklar Nelerdir?

İmar Barışı sürecinde başvuru için gerekli evraklar aşağıda sıralanmıştır:

  • E-Devlet Şifresi
  • Geçerli bir cep telefonu numarası
  • Geçerli bir e-posta adresi
  • Beyan edilecek yapının adresi
  • Varsa tapusu, ada parsel bilgileri
  • Toplam inşaat alanı; konutların ve işyerlerinin ayrı ayrı toplam alanları (m2)
  • Yapıdaki konut ve işyeri sayısı
  • Arsa/Arazinin emlak vergi birim değeri (TL/m2) (İlgili belediyesinden alınabilecektir.)
  • Yapının bulunduğu arsanın alanı; varsa tapudaki alan yoksa beyan edilecek alan (m2)
  • Yapı sınıfı (sistemin sunacağı seçeneklerden seçilecek)
  • İmar mevzuatına aykırılığın tarif edilmesi
  • Yapıyı gösteren ve ayrılık kısmını gösteren birer adet fotoğraf

4. İmar Barışı Süreci Uzatıldı mı? Uzatılacak mı?

En son 2018 yılında çıkarılan imar barışı başvuru tarihi 31 Aralık 2019’da sona ermiştir. Yapı kayıt belgesi almak için ödenmesi gereken bedelin en az yüzde 25’inin yatırılması zorunluluğu olan uygulamada, geri kalan ödeme için verilen süre ise 31 Aralık 2019 tarihinde sona ermiştir.

İmar barışından herhangi bir nedenden ötürü yararlanamayan (örneğin başvuru tarihini kaçıran) kişilerin merak ettiği bir diğer soru da imar barışı uzatıldı mı sorusudur. Ne yazık ki Çevre ve Şehircilik Bakanı tarafından yapılan resmi açıklamada henüz yeni bir imar affı sürecinin olmadığı belirtilmiştir.

5. İmar Barışı Sürecine İlişkin Sorgulama Nasıl Yapılıyor?

Daha önce de belirttiğimiz üzere hak sahipleri E-Devlet üzerinden imar barışı sorgulama işlemi yapabilmektedir. İmar affı başvurusu yapan vatandaşların E-Devlet’te sorgulama yapabilmek için TC kimlik numaraları ve şifreleri ile sisteme giriş yaparak ilgili talimatları yerine getirmeleri gerekmektedir.

Konuya ilişkin hukuki danışmanlık almak için uzman ekibimiz ile iletişime geçebilirsiniz.

Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;

Adres: Karşıyaka Tower No:12 Kat 9 Daire 59 Karşıyaka/İzmir

E-posta: info@efeshukuk.com

Telefon: +90 553 463 7079