3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesine göre, belediye veya il özel idaresinden ruhsat almadan yapı yapmak yasaktır. İlgili kanundaki yapı ruhsatı alınmadan yapılan her türlü inşaat ve yapı ise kaçak yapı olarak adlandırılır. Kaçak yapı, inşaat aşamasında ortaya çıkabileceği gibi; inşaatın tamamlanmasından sonra da ortaya çıkabilir. Örneğin bitmiş olan inşaat sonrasında mülk sahibinin ruhsata aykırı şekilde camlarını genişletmesi ruhsata aykırılık yaratacağı için kaçak yapıya örnektir.
Mevzuatı İnceleyecek Olursak:
Madde 21 – Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir. Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat, hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz. Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir. Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının mal- zemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir.
Kaçak Yapının Hukuki Yaptırımları Uygulaması:
Ruhsat alınmadan yapılan ruhsatsız yapılar, ruhsatlı yapılardaki ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapı ve esaslı tadilatlar “kaçak yapı” veya “imara aykırı yapı” olarak nitelendirilmekte ve bu yapıların sahiplerine kanunlarda öngörülen cezalar verilmektedir.
Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı kaçak yapı yapıldığı tespit edildiğinde bina inşaat aşamasında ise, ilk olarak belediye veya il özel idaresinin ilgili fen elemanları tarafından 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi uyarınca yapı tatil tutanağı düzenlenir ve bu tutanakla o andaki inşaat durumu tespit edilerek inşaat mühürlenir. Ayrıca, yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir.
Daha sonra, imar mevzuatına aykırı yapı yapma eylemi nedeniyle 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddenin 2. fıkrasına göre imar para cezası verilir. Yapı tatil tutanağı düzenlendikten sonra verilen süre verildiyse bu süre içinde, süre verilmediyse en fazla bir ay içinde imara aykırı yapı için ruhsat alınmaz veya imara aykırılık giderilmez ise kaçak yapı hakkında aynı Kanun’un 32. maddeye göre yıkım kararı alınır.
Son olarak imara mevzuatına aykırı yapı sahibi hakkında Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesinde düzenlenen imar kirliliğine neden olma suçu nedeniyle Asliye Ceza Mahkemesinde ceza davası açılır.
Danıştay 14. Dairesinin 31.05.2018 tarih ve E:2015/5796, K:2018/4311 sayılı kararında; “Olayda; dava konusu encümen kararının dayanağı olan 20/06/2014 günlü yapı tatil tutanağı incelendiğinde, söz konusu yapı tatil tutanağında yapının durumunun “binanın taban alanı genişletilerek yol ve komşu çekme mesafesine tecavüz edildiği, galeri boşluğu kapatılarak odaya dönüştürüldüğü, projede olmayan 2. bodrum kat yapıldığı, örtü amaçlı çatı yükseltilerek bir kısmında çatı arası mekanlar oluşturulduğu” şeklinde tespit edildiği ancak ruhsat ve eki projelere aykırılığın, ölçümlerinin somut ve ayrıntılı olarak saptanmadığı yapıda bulunan aykırılıkların hali hazırdaki durumunun ayrıntılı bir şekilde tespit edilmediği” gerekçesiyle yapı tatil tutanağının, yıkım kararının ve 222.677,00 TL idari para cezasının hukuka aykırı olduğuna karar verilmiştir.
Danıştay 14. Dairesinin 27.02.2019 tarih ve E:2018/5803, K:2019/1436 sayılı kararında; “Bu durumda; yukarıda bahsedilen kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre “ruhsata aykırılıkları yapan” kişi olan yüklenici firma, imar para cezasının muhatabı olacağından, bu hususta araştırma yapılarak ona göre para cezası tesis edilmesi gerekirken, arsa sahibi davacılar adına para cezası verilmesine ilişkin dava konusu işlemde hukuka uyarlık görülmemiştir.”
Danıştay 14. Dairesinin 27.01.2015 tarih ve E:2014/9878, K;2015/407 sayılı kararında; “Olayda davalı idare tarafından dava konusu yapının tamamına yıkım kararı verilmiş olup; uyuşmazlık konusu yapının 471,5 m2’lik kısmı için yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni belgesi alınmış olması nedeniyle, sadece ruhsatsız olan kısımlar için yıkım (ve para cezası) kararı alınabileceğinden ruhsatlı olan kısmı da kapsar şekilde yıkım (ve para cezası) kararı alınmasında hukuki isabet görülmemiştir.”
Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;
Başkasının arsa, yol, bahçe vb. taşınmaz malından belirli bir yolda yararlanma hakkı.
İrtifak hakkı, hak sahibine bir eşya üzerinde yararlanma yetkisi sağlayan bir ayni haktır. (Ayni haklara ilişkin detaylı bilgi için; Ayni Hak Nedir?) İrtifak hakkı, bir ayni hak olması sebebi ile herkese karşı ileriye sürülebilen mutlak bir etkiye sahiptir.
Türk Medeni Kanunu Madde 779- Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar. Yapma borçları, irtifaka başlı başına konu olamaz; ona ancak yan edim olarak bağlanabilir.
İrtifak Hakkının Kurulması
İrtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır. İrtifak hakkının kazanılmasında ve tescilinde, aksi öngörülmüş olmadıkça taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır. İrtifak hakkının zamanaşımı yoluyla kazanılması, ancak mülkiyeti bu yolla elde edilebilecek taşınmazlarda mümkündür.
İrtifak Hakkı Çeşitleri Nelerdir?
Türk Medeni Kanunu kapsamında intifak türleri taşınmaz lehine irtifak hakkı, intifa hakkı, oturma hakkı, üst (inşaat) hakkı, kaynak hakkı ve diğer irtifaklar olarak düzenlenmiştir.
Türk Medeni Kanunu kapsamında irtifak hakları belirtili çeşitlerde sınırlı olarak düzenlenmiş olup; burada belirtili çeşitler dışında başkaca irtifak hakkının mevcut olmadığı kabul edilmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken sözleşme serbestisi kapsamında irtifak haklarının içeriğinin taraflarca özgürce kararlaştırılabilecek olduğudur.
İrtifak Hakkı Sahibinin Hakları
İrtifak hakkı sahibi, hakkının korunması ve kullanılması için gerekli olan önlemleri alabilir.
İrtifak Hakkı Sahibinin Sorumlulukları
İrtifak hakkı sahibi hakkını yüklü taşınmazın malikine en az zarar verecek biçimde kullanmak zorundadır. Bu ilkeyi aşılması durumunda hakkın kötüye kullanılması söz konusu olabilecek olup; bu duruma ilişkin yaptırımlar ile karşılaşılması gündeme gelecektir.
İrtifak Hakkının Sona Ermesi
İrtifak hakkı, tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla sona erer.
Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;
Geçit hakkı, taşınmaz sahibi kişilerin taşınmazlarının yol ile bir bağlantısı olmaması durumunda; yol ile bağlantısı bulunan bir komşu taşınmaz üzerinden belirli bir bedel karşılığında yola bağlantı kurulması hakkı olarak özetlenebilir. Türk Medeni Kanunu kapsamında düzenlenen geçit hakkı tarafların kendi aralarında anlaşmaları neticesinde düzenlenebileceği gibi mahkeme kararı ile de söz konusu olabilir.
Madde 747- Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir.
Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır.
Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.
Dava Şartları
Türk Medeni Kanunu kapsamında geçit hakkından faydalanmak isteyen kimselerin belirli şartları taşıması gerekmektedir. Bunlar;
Davayı açan gerçek veya tüzel kişinin taşınmazın maliki olması gerekir. Elbirliği mülkiyeti söz konusu ise davanın bir kişi tarafından açılsa da taraf teşkilnin sağlanması gerekmektedir.
Sahibi olduğu taşınmazın yola çıkması için geçidi olmaması gerekmektedir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Geçit hakkına ilişkin davalarda, taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin bir karar verilmesi gerekmekte olup; taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi yetkili ve görevli olacaktır.
Dava Masrafları
Geçit hakkı davasının açılabilmesi için dava dilekçesinde belirtili bedelin binde 68,31’in dörtte biri oranında peşin harç ve başvuru harcı ile yapılacak yargılama kapsamında ihtiyaç duyulacak tebligat, tanık, bilirkişi ve keşif masraflarının ödenmesi gerekecektir.
Geçit Hakkının Sözleşme İle Kurulması
Geçit hakkı tarafların aralarında düzenleyecekleri bir sözleşme ile de kurulabilecek olup; sözleşmenin geçerli olması resmi şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.
İrtifak hakları, sahibine konusu olan eşyayı doğrudan doğruya kullanma veya ondan yararlanma yetkisi veren, malikine de bir çekinme borcu yükleyen, sınırlı bir hâkimiyet hakkıdır. Bazı irtifak hakları, sahibine eşyadan tam yararlanma hakkı (intifa hakkı) verdiği halde, bazı irtifak haklarında sahibinin eşyadan sadece sınırlı yararlanma hakkı bulunur (oturma, kaynak, geçit irtifakı). Ancak, Türk Medeni Kanununun 781. maddesi hükmüne göre, irtifak hakkı daima bir sözleşmeyle yapılır ve irtifak hakkının kurulmasına ilişkin yapılacak bu sözleşmede geçerli olması resmi biçim koşuluna bağlıdır. Somut olayda ise, 22.01.1977 tarihinde yapılan sözleşme adi yazılı düzenlenmiştir. Kısaca, bu sözleşmeye dayanarak davalının davacıya ait taşınmazlar üzerinde geçit hakkı bulunduğunun kabulüne olanak yoktur. ’
Geçit Hakkının Terkini
Geçit hakkı malikin talebi, mahkeme kararı veya kamulaştırma ile terkin edilebilir.
Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;
Site Yönetiminde Hukuki Danışmanlık – İzmir Avukat
Apartman yönetimi toplu yaşamın huzurla işleyişi için önem taşıyan meselelerden birisidir. Bu alanda çok fazla hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti talep edilir zira olağan hayatın sağlıklı bir şekilde ilerlemesi önemlidir.
Site-Apartman Yönetimi Nasıl Kurulur?
Yönetim, apartman veya site sakinleri tarafından kendi içlerinde seçilebileceği gibi dışarıdan bir kişiyi veya bir şirketi seçmek suretiyle de oluşturulabilir. Yönetici atayabilmek”için sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar verilmesi gerekmektedir. Tek kişi yönetici atanabileceği gibi üç kişilik bir yönetim kurulu da atanabilir. Eğer söz konusu binada sekiz veya sekizin üstünde bağımsız bölüm mevcutsa yönetici atamak zorunlu hale gelir. Yönetici , yıllık olarak arsa payı ve sayı çoğunluğu ile atanır. Eğer taraflar anlaşamazlarsa, yönetici sulh hakimince tayin edilir.
Apartman ve site yönetimleri belirttiğimiz üzere dışarıdan profesyonel olarak alınabilmektedir. Eğer bu şekilde dışarıdan alınan bir hizmet söz konusu ise bu şirketin veya kişilerin muhakkak hukuki bir destek alıp almadıkları da kontrol edilmelidir. Zira yönetimin bu şekilde dışarıdan destekle alınıyor olması işleyişin düzenli olması adına yapılır. Bu gibi meselelerde dışarıdaki yönetimi denetlemek her zaman mümkün olmayabilir. Bu minvalde hukuki yardım olmaksızın sorun yaşamamak mümkün değildir. Site yönetimi hizmeti veren kuruluşlar da aynı şekilde deneyim sahibi bir avukatın hukuki desteğine başvurmalıdır.
Bu konu ile ilgili temel mevzuat Kat Mülkiyeti Kanunudur. Bu kanunda ortak yaşam alanları ile ilgili hukuki kurallar yer almaktadır. Buna göre bir apartman veya sitede ortaya çıkan her problemin muhakkak hukuki bir çözümü vardır. Ama uygulamada çoğu zaman yaşanan problemlerin hukuki bir çözümü olmadığı düşünülmekte ve apartman site şeklindeki toplu yaşam alanları sorunlarla dolu yerler haline gelmektedir. Bu sorunların önüne geçmek için yapılacak en önemli şey deneyim sahibi bir avukattan site yönetimi avukatlığı hizmeti almaktır.
Site- Apartman Yönetimi Avukatı Neler Yapar?
Yönetimin özelliklerine, hukuki olarak takip edilmesi gereken rutin işlere, malik ve kiracılar ile apartman veya site yönetiminin hak ve yükümlülüklerine, yönetim planına ve uygulamada görülen problemlere ilişkin hukuki destek sağlanır. Hukuki danışmanlık alan sakinleri kanun maddeleri uyarınca yapılabilecekleri hakkında bilgilendirir. Aidat ödemelerini zamanında yapmayan sakinler hakkında güncel mevzuata göre işlemleri yürütür. Site veya apartman yönetiminde hukuki danışmanlık ihtiyaçlar çerçevesinde maliklerin talebine göre belirlenir. Verilen danışmanlıklar aylık olarak belirlenmekte ve sözleşme ile düzenlenmektedir. Avukatlık sözleşmesi, kat malikleri ve hukuki danışmanlık sağlayan avukat arasında yapılmaktadır. Yapılacak işlerin konusu sözleşmede belirtilmelidir.
Site- Apartman Yönetimi Nasıl Avukatlık Vekaleti Verebilir?
Genel dava vekaletnamesi verilmesi yeterlidir. Vekaletname çıkarılması için alınacak kararla birlikte kararda yetkilendirilecek olan yönetim kurulu üyesi karar defteri ile birlikte notere giderek vekaletname çıkaracaktır.
Tarafımızca Sunulan Hukuki Hizmetler:
Sunulan hukuki danışmanlık hizmetleri site veya apartman yönetiminde ihtiyaçlar çerçevesinde maliklerin talebine göre belirlenir. Bu minvalde avukatın görevi, ortak yaşam alanındaki huzurun teminatı görevini üstlenmektir. Sıkça talep edilen hukuki danışmanlıkları örnekleyecek olursak:
1-Borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat malikleri ve üçüncü şahıslar hakkında; noter kanalıyla ihtarname çekilmesi, icra takibi yapılması, ilgili davaların açılması,
2- Site yönetimi tarafından yapılacak hizmet sözleşmelerinin hazırlanması ve lehe olan koruyucu hükümlerin eklenmesine yönelik hukuki destek sunulması,
3-Sitelerde yönetimsel anlamda uzlaşılamayan durumlarda müşterek paydada uzlaşma sağlanması,
4-Talep halinde ödenmeyen genel giderler ve aylık aidatlara yönelik ihtarname çekilmesi, cebri icra kanalıyla tahsili,
5-Kapıcı, bahçıvan, güvenlik görevlisi, temizlik elemanlarının işe alınması, hizmet sözleşmelerinin hazırlanması,
6- Toplantılara katılma
7- Kat maliklerinin kiracıları ile ilgili yaşadığı sorunlara hukuki destek verme şeklinde en çok talep edilen maddelerle örneklenebilir.
Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;
Ecrimisil kavramı kelime anlamı olarak eşdeğer ücret anlamına gelmekte olup; gündelik hayatta haksız işgal tazminatı anlamında kullanılmakdatır. Hukukumuzda ise ecrimisil, taşınmaz sahibi kişinin rızası veya herhangi bir hukuka uygunluk sebebi olmaksızın taşınmazın üçüncü kişilerce kullanılması karşılığında talep edilebilen haksız işgal tazminatıdır.
Ecrimisilden bahsedebilmek için ortada kötü niyetli bir kullanımın olması ve hak sahibinin bu işgal neticesinde bir zarara uğraması gerekmektedir.
Ecrimisil Talebinde Zamanaşımı Nedir?
Yukarıda kısaca değinmiş olduğumuz üzere ecrimisile ilişkin mevzuatımızda kapsamlı bir düzenleme bulunmamakla birlikte, özellikle yargıtay emsal kararları kapsamında 5 yıllık bir zamanaşımı uygulandığı görülmektedir. Bu kapsamda ecrimisil bedeli hesaplanırken beş yıl geriye dönük bir hespa yapılmaktadır. Bu kapsamda beş yıl içerisinde talep edilemeyen ecrimisil tazminatı hakları zamanaşımına uğrayacaktır.
Ecrimisil Davalarında Görevli Mahkeme Neresidir?
Genel hukuk kuralları çerçevesinde ecrimisil süreçlerine ilişkin olarak, haksız tecavüze uğrayan taşınmazın bulunduğu asliye hukuk mahkemeleri yetkilidir.
Yasal Mevzuat Kapsamında Ecrimisil
Yasal mevzuatımızda özellikle özel hukuk kişileri arasında meydana gelen ecrimisil uyuşmazlıklarına yönelik kapsamlı bir düzenleme bulunmamakla birlikte, idare hukuku nezdinde bir tanım yapılmıştır.
Ecrimisil, Hazine Mallarının İdaresi Hakkında Yönetmelik kapsamında “Hazine taşınmazının, İdarenin izni dışında gerçek veya tüzel kişilerce işgal veya tasarruf edilmesi sebebiyle, İdarenin bir zarara uğrayıp uğramadığına veya işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın İdarece talep edilen tazminat” olarak tanımlanmıştır.
Özel hukuk ilişkilerine yönelik mevzuatımızda bir tanıma yer verilmemiş olmakla birlikte ecrimisil, genel hukuk kuralları ve yargıtay kararları çerçevesinde uygulama alanı bulmaktadır.
…Davacı vekili, taraflara müşterek murisleri …’den intikal eden 37645 ada 4 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yer alan 6-11-14-15 ve 17 numaralı bağımsız bölümler ile 19-20-21-22 numaralı dükkan niteliğindeki bağımsız bölümlerin, davalılar tarafından kiraya verilmek veya kendileri tarafından kullanılmak sureti ile gelir elde edildiğini, elde edilen gelirden müvekkilinin miras payına düşen hissesinin davalılar tarafından müvekkiline verilmediğini, bunun üzerine müvekkilinin Ankara 16. Noterliğinin 16.02.1999 tarihli ve 04681 yevmiye numaralı ihtarnamesini keşide ederek davalıları intifadan men ettiğini, aynı zamanda 12,05.1999 tarihinde ortaklığın giderilmesi davası açıldığını öne sürerek, asıl davada 07.12.2007-07.12.2012 tarihleri arasına ilişkin olarak 10.000,00TL birleşen davada ise 07.12.2012-06.02.2015 tarihleri arasına ilişkin olarak 6.000,00 TL ecrimisilin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 18.05.2015 tarihli dilekçesi ile 6-11-14-15 ve 17 numaralı bağımsız bölümler yönünden birleşen davadan feragat ettiklerini beyan etmiştir.
Davalılar vekili, dava konusu taşınmazlardan 6-11-14-15 ve 17 bağımsız bölümlerde müvekkillerinin malik olmadıklarını, 19-20-21- ve 22 numaralı bağımsız bölümlere ilişkin olarak da anılan dükkanların 1998 yılından bu yana boş olduğunu ve kiraya verilmediğini öne sürerek, davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesince, davacı tarafından davalılar aleyhine keşide edilen ihtarnameye rağmen davacının bu taşınmazlar üzerinde miras payından kaynaklanan haklarını kullanmasının engellendiği, intifadan men koşulunun dükkan niteliğindeki daireler açısından gerçekleştiği gerekçesiyle, asıl davanın kısmen kabulü ile, dava konusu dükkanlar yönünden 3.917,57 TL ecrimisil alacağının dava tarihi olan 07.12. 2012 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacı tarafa verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine, birleşen davanın kısmen kabulü ile, dava konusu dükkanlar yönünden 2.141,35 TL ecrimisil alacağının dava tarihi olan 06.02.2015 itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacı tarafa verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine, birleşen dosyada 6-11-14-15 ve 17 nolu bağımsız bölümler açısından ecrimisil talebinin feragat nedeni ile reddine karar verilmiştir. Karara karşı davalılar vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.
Bölge Adliye Mahkemesi tarafından yapılan istinaf incelemesinde; dava konusu edilen ve karara bağlanan miktar, kararın verildiği tarih itibarı ile öngörülen kesinlik sınırının altında kaldığından istinaf başvurusunun HMK’nın 352. maddesi uyarınca reddine kesin olarak karar verilmiştir.
Adalet Bakanlığı tarafından kararın kanun yararına bozulması istenmiştir.
Asıl ve birleşen dava paydaşlar arasında ecrimisil istemine ilişkindir.
Gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda İfade edildiği üzere; ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı zilyet olmayan hak sahibinin, hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08,03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı içtihadı Birleştirme Kararında; fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibari ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır.
Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 25.02.2004 tarihli ve 2004/1-120-96 sayılı karan).
Belirtilmesi gereken diğer bir husus ise, TMK/nin 6. maddesi uyarınca iddia sahibinin iddiasını İspat ile yükümlü olup, ecrimisil isteğine ilişkin davalarda da, öncelikle davacının işgalin varlığını, süresini ve işgalli alanın miktarını kanıtlamasının gerektiği, diğer bir anlatımla Mahkeme tarafından kabul kararı verilebilmesi için, dava konusu taşınmazların, davalıların kullanımında olduğunun duraksamaya yer vermeyecek şekilde ispat edilmesi gerektiğidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut uyuşmazlık incelendiğinde, davacının, dava konusu dükkanların davalılar tarafından kiraya verilmek veya kendileri tarafından kullanılmak sureti ile gelir elde edildiğini öne sürerek ecrimisil talep ettiği ve dava dilekçesinde tanık deliline dayandığı, Mahkemece HMK’nin 140/5 maddesi uyarınca tanık isimlerinin bildirilmesi için kesin süre verildiği, ne var ki; davacı tarafça tayin olunan süre içerisinde tanık listesi ibraz edilmediği, dava konusu taşınmazların bulunduğu binada ikamet ettiğini beyan eden davalılar tanığının ise dükkanların uzun süredir boş olduğunu beyan ettiği, yine Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda dükkanların boş olduklarının bildirildiği anlaşılmıştır.
Hal böyle olunca; Mahkemece, dava konusu taşınmazların davalılar tarafından haksız alarak işgal edildiği ispatlanamadığından, asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı olduğu şekilde kısmen kabulüne karar verilmesi, yine reddedilen kısım yönünden kendilerini vekil ile temsil ettiren davalılar yararına vekalet ücreti takdir edilmemesi, usul ve yasaya aykırı olduğundan, Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz isteminin kabulüne karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda gösterilen nedenle, Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz isteminin kabulü ile; 6100 sayılı HMK’nin 363. maddesi uyarınca Ankara 15. Asliye Hukuk Mahkemesinin 15.01.2019 tarihli ve 2012/639 Esas, 2019/36 Karar sayılı hükmünün, hukuki sonuçlarına etkili olmamak kaydı ile kanun yararına BOZULMASINA; kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığına gönderilmesine 24.06.2021 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;
Menkul(taşınır) bir malın başkasına devri yapılırken, devri yapan kişi malın mülkiyetinin kendisinde kalmasını sağlamak isterse ‘’mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış sözleşmesi’’ yapılmalıdır. Böyle bir durumu sağlamak için sözleşme ile yapılan satışa da mülkiyeti muhafaza kaydıyla satış ismi verilir. Mülkiyeti muhafaza kaydıyla satış sözleşmesi, bir satış sözleşmesi dolayısıyla alıcıya teslim edilen mal üzerinde bir şartın gerçekleşmesine kadar -satış bedelinin tamamı alıcı tarafından satıcıya ödenene kadar- satıcının mülkiyetinin devam etmesi hususunda tarafların anlaşmasıdır.
Söz konusu satışın geçerli sayılması, sözleşmenin alıcının ikametgâhındaki noterlikçe onanması ve özel kütüğüne kaydedilmesiyle mümkün olur. Ancak bu noktada belirtmek gerekir ki; hayvan ve taşınmaz satışlarında mülkiyeti muhafaza kaydıyla satış sözleşmesi yapılamaz. Bu sözleşme yalnızca taşınırlar için yapılabilir.
Kanuni Düzenlemeyi İnceleyecek Olursak:
4721 sayılı TMK, MADDE 764-a. Başkasına devredilen bir malın mülkiyetinin saklı tutulması kaydı, ancak resmi şekilde yapılacak sözleşmenin devralanın yerleşim yeri noterliğinde özel siciline kaydedilmesiyle geçerli olur. Hayvan satışlarında mülkiyeti saklı tutma sözleşmesi yapılamaz.
b. Taksitle satış/ MADDE 765- Taksitle mal satan kimse, bu satımlara ilişkin özel hükümlere uymak koşuluyla, mülkiyeti saklı tutma sözleşmesine dayanarak, sattığı malın geri verilmesini isteyebilir.
6098 sayılı TBK MADDE 253- Taksitle satış, satıcının, satılan taşınırı alıcıya satış bedelinin ödenmesinden önce teslim etmeyi, alıcının da satış bedelini kısım kısım ödemeyi üstlendikleri satıştır. Taksitle satış sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Malın satıcının ticari faaliyeti kapsamında satılması hâlinde, sözleşmede aşağıdaki hususlar belirtilir:
1. Tarafların adı ve yerleşim yeri.
2. Satışın konusu.
3. Satılanın peşin satış bedeli.
4. Taksitle ödeme sebebiyle belirtilecek ilave bedel.
5. Toplam satış bedeli.
6. Alıcının nakden veya aynen üstlendiği diğer bütün edimler.
7. Peşinat ve taksitlerin tutarı ile vadesi ve ikiden az olmamak üzere taksit sayısı.
Mülkiyeti saklı tutma sözleşmesine genellikle taksitle satışta (TBK 253 v.d.) rastlanmaktadır. Satıcı taşınır malını bu kayıtla sattığı takdirde, malı alıcıya teslim etse dahi malın mülkiyetini kendisinde saklamaktadır. Malın mülkiyetinin satıcıda kalmaya devam ediyor olması ile de, mal bedelinin alıcı tarafından ödenmemesi riskine karşı satıcı lehine bir nevi teminat işlevi görmektedir.
3.Mülkiyeti Muhafaza Kaydıyla Satılan Malların Haczi Mümkün Müdür?
Eğer bir araç mülkiyeti muhafaza kaydı ile alınmışsa ve bu aracın trafik kaydına alıcı kimsenin alacaklısı tarafından haciz konulmuşsa, satıcı istihkak iddiasında bulunabilir. Fakat bu iddiada bulunabilmek bazı şartlara bağlanmıştır. Taksitlerin ödenmesinde temerrüde düşülmesi ve bundan dolayı satıcının fesih hakkını kullanması yönünde olan iki şart bir arada olmalıdır.
Mülkiyeti muhafaza kaydı sözleşmesindeki alıcı taksitleri ödememiş ve temerrüde düşmüş ise mülkiyet henüz alıcıya-(borçluya) geçmeyeceğinden ve satıcı sözleşmeyi feshederek aldıklarını iade edeceğine ilişkin seçeneği ileri sürmemiş ise bu durumda davalı takip alacaklısı ancak ödenmeyen taksitleri satıcıya ödeyerek araçların mülkiyetinin borçluya geçişini sağladıktan sonra sözleşme konusu araçların haczini ve satışını isteyebilir. Bu halde; istihkak davası tarihi itibariyle aşamalara ilişkin İstinaf Mahkemesi Kararı uygulaması şu şekildedir;
Senet bedeli ödenmemişse; satıcının fesih hakkını kullanıp kullanmayacağının tespit edilmesi,
Satıcı fesih hakkını kullanmak isterse; bu durumda herkes aldığını geri vermekle yükümlü olacağından, satıcının peşin aldığı bedeli icra dosyasına yatırması için süre verilmesi, ( aracın trafik kaydında başkaca hacizler olduğu da gözetilerek sıra cetveli yapılmak üzere), verilen süre içerisinde paranın icra veznesine depo edilmesi halinde aracın mülkiyet durumu tespit edilerek sonuca göre karar verilmesi yine satıcı fesih hakkını kullanmak istememesi halinde ise; bu durumda haciz koyduran takip alacaklısına sözleşme gereği ödenmesi gereken bakiye borcu satıcıya ödemek üzere mahkeme veznesine depo etmesi için mehil verilmesi ve bu bedelin mahkeme veznesine verilen süre içerisinde depo edilip edilmemesi durumlarında oluşacak sonuca göre (mülkiyeti muhafaza kayıtlı sözleşmesinin feshinin gerçekleşip gerçekleşmediği, aracın mülkiyeti kime ait olacağı) bir karar verilmesi gerekir. ‘’
4. Mülkiyeti Muhafaza Kaydıyla Satılan Malların Tekrar Satışı Olur Mu?
Mülkiyeti muhafaza kaydıyla satış sözleşmesi söz konusu ise, alıcı satış bedeli ile olan taksitleri vadeleri geldiğinde ödüyorsa, alacaklı, ilgili malın haczedilip satılması talebinde bulunamaz. Alıcı kişi malın satış bedelini vade zamanında ödeyemez hale gelirse bu durumda satıcı kişi sözleşmeyi feshedebilir. Fesih halinde önceden ödenen taksitler iade edilir. Bunun dışında satışın iptali için dava açmak da mümkündür. Dava açılacaksa, gidilmesi gereken mercii aksine bir düzenleme olmadıkça Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.
Diğer yandan satıcı, alıcıya karşı keşide edeceği fesih ihbarnamesiyle makul bir süre vererek göstereceği adrese aracın iadesini istemelidir. İadenin gerçekleşmemesi halinde Ceza Muhakemesi Kanunu md. 158 ve Türk Ceza Kanunu md. 155/1 uyarınca şikâyette bulunarak suça konu araç yönünden de yakalama kararı talep edebilir.
5. Mülkiyeti Muhafaza Kaydıyla Satışı Yapılmış Ve Bu Araç İle Bir Kaza Meydana Gelmişse Durum Ne Olacaktır?
Karayolları trafik Kanunu mülkiyeti muhafaza kaydıyla aracı satın alan kişinin “işleten” sayıldığını hüküm altına almıştır. Bu durumda, aracı mülkiyeti muhafaza kaydıyla satış
yapan kişinin sorumluluğu ortadan kalkmakta; aracı satın alan kişi kazadan sorumlu olmaktadır. İlgili Yargıtay Kararı şu şekildedir:
Yargıtay 17. Hukuk Dairesi E. 2010/4956 K. 2010/7486 T. 30.9.2010
‘’ Bu durumda mahkemece olay tarihinde aracın işleteninin araç mülkiyeti muhafaza kaydı ile satın alan davalı H. E. olması davalı H. T.’ın işleten sıfatı ve hukuki sorumluluğunun bulunmaması gözetilerek davalı H. T. hakkındaki davanın husumet sebebiyle reddine karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu biçimde hüküm kurulması doğru görülmemiştir. ‘’
Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un yürürlüğe girmesiyle birlikte, afet riski taşıyan alanların belirlenip, sağlıklı ve yaşanılabilir hale getirilmesi amacıyla, ekonomik ömrünü tamamlamış ve yıkılma riski taşıyan binalar, devletin sağladığı kredi, kira yardımı, harç, vergi ve ücretlerden muafiyet gibi imkânlardan yararlanılarak, yeniden yapılmaya ve yenilenerek iyileştirilmeye başlanmıştır. Kentsel dönüşüm adı verilen bu uygulamayla birlikte birçok bina yenilenerek veya yıkılıp yeniden yapılarak afetlere karşı daha dirençli hale getirilmiştir.
6306 sayılı Kanun, kentsel dönüşümün maliyetini azaltmak için çeşitli teşvikler içermektedir. Söz konusu teşviklerden en önemlilerinden birisi Kanun’un 7 maddesinin 9. bendinde düzenlenen vergisel teşviklerdir. Maddenin ilk halinde, kentsel dönüşümde yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden; kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaftır denilmektedir.
6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 16. maddesinde harç ve vergi muafiyeti şu şekilde düzenlenmiştir;
(9) (Ek:RG-2/7/2013-28695) (Değişik:RG-21/6/2019-30808) Kanun kapsamındaki vergi, harç ve ücret muafiyetleri, uygulama alanındaki mevcut yapıların imar mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın, Kanunun 7 nci maddesinin dokuzuncu ve onuncu fıkraları ile bu maddenin on ila on ikinci fıkralarında belirtilen şartlar dahilinde uygulanır.
(10) (Ek:RG-21/6/2019-30808) Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde, gerçek kişilerce ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması halinde, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz. Yeni inşaat konut ve işyerinden oluşuyor ise, muaf olunan inşaat alanı, yeni inşa edilen binadaki konut ve işyerinin bina içindeki metrekare cinsinden oranları çerçevesinde uygulanır.
(11) (Ek:RG-21/6/2019-30808) Riskli yapının bulunduğu parselin boş parsellerle tevhit edilerek uygulamada bulunulması durumunda, tapu harç ve ücret muafiyetlerinden, riskli yapının bulunduğu parselin alanının tevhid neticesinde oluşan yeni parselin alanına oranı nispetinde faydalanılır.
(12) (Ek:RG-21/6/2019-30808) Kanunun 7 nci maddesinin dokuzuncu ve onuncu fıkralarında belirtilen şartlar dahilinde alınmaması gereken harç, vergi ve ücretler şunlardır:
a) 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununun 38 inci maddesi uyarınca alınan noter harçları.
b) Harçlar Kanununun 57 nci maddesi uyarınca alınan tapu ve kadastro harçları.
c) 26/5/1981 tarihli ve 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 79 uncu, mükerrer 79 uncu,
80 inci ve ek 1 inci maddeleri uyarınca belediyelerce alınan harçlar.
ç) 1/7/1964 tarihli ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca damga vergisine tâbi kâğıtlar sebebiyle alınan damga vergisi.
d) 8/6/1959 tarihli ve 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu uyarınca alınan veraset ve intikal vergisi.
e) Kullandırılacak kredilerden dolayı lehe alınacak paralar sebebiyle 13/7/1956 tarihli ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu uyarınca alınması gereken banka ve sigorta muameleleri vergisi.
f) Kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretler ile riskli olarak tespit edilen yapı ile bu yapının yerine yapılacak yeni yapıya ilişkin olarak belediye meclisi kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücret.
Kimler Harç Muafiyetinden Faydalanabilir?
Daire satın alan tüketiciler
Arsasını müteahhite vermiş olan arsa malikleri
Müteahhitler
Harç Ne Kadar Sonra İade Alınabilir?
Vergi alacağının doğduğu takvim yılını takip eden yılın başından itibaren 5 yıl içinde dava veya diğer başvuru yolları ile iade alınabilir.
Harç İadesi İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?
Kentsel dönüşüm kapsamında harç, vergi veya ücret iadesi için vergi dairesine veya gelir idaresi başkanlığına yapılacak başvurularda, başvuru ekine aşağıdaki belgelerin eklenmesi gerekmektedir.
Vergi tahsil alındısı
Tapu senedi fotokopisi
Riskli yapı belgesi
Riskli yapı muafiyet belgesi
Sözleşme örneği
HARÇ İADESİ İÇİN SÜREÇ NASIL İŞLER?
İlgili vergi dairesi müdürlüğüne, haksız tahsil edilen harcın iadesini içerir başvuru dilekçesi verilmeldir.
Vergi dairesi müdürlüğünün açık veya zımni red kararına karşılık hazine ve maliye bakanlığına bağlı gelir idaresi başkanlığına düzeltme istemli şikayet dilekçesi verilmelidir.
Yine gelir idaresi başkanlığından gelen açık veya zımni red kararına karşılık ise 30 gün içinde vergi mahkemelerinde dava yolu süreci başlatılmalıdır.
Danıştay 9. Dairesinin verdiği 2020/6224 E., 2021/2347 K. sayılı kararında, kentsel dönüşüme uğramış taşınmazını üçüncü kişiye satan başvurucunun ödediği tapu harcını düzeltme şikayet yoluyla İdare’den geri isteğinin reddi üzerine açtığı davada, ilk derece vergi mahkemesinin 6306 sayılı Kanun çerçevesinde yıkılıp yeniden yapılan yapıdaki bağımsız bölümlerin hak sahibi dışındaki üçüncü kişilere satılması işleminin söz konusu kanunda belirtilen istisna kapsamındaki satış olarak değerlendirilmesinin mümkün olmadığı, bu nedenle de bu devir işleminde tahsil edilen tapu harcının hukuka uygun olduğu yönündeki kesin kararını incelemiş ve kentsel dönüşüm uygulaması sonrasında inşa edilen konutların üçüncü kişilere ilk satış işlemlerinin de 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğunu ve Kanun’un 7/9. maddesi uyarınca vergi ve harçtan istisna olduğunu belirtip dava konusu olayda verginin mevzuunda hata olduğu sonucuna ulaşmıştır.
Konuya ilişkin danışmanlık almak için uzman ekibimiz ile Contactpage.
Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;
Müteahhidin / Yüklenicinin Temerrüdü | İzmir Efes Hukuk
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine uygulamada sıkça rastlanmaktadır. Sözleşme ile müteahhit iş sahibinin arsasına bina yapmayı, arsa sahibi de kararlaştırılan bağımsız bölümleri müteahhide devretmeyi taahhüt etmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin işi süresinde bitirememesi yüklenicinin / müteahhidin temerrüdü olarak adlandırılmaktadır. Müteahhidin sözleşmeden doğan borçlarını yerine getirmemesi durumunda, müteahhit temerrüde düşecek ve arsa sahibi TBK madde 125’e göre seçimlik haklarından birini kullanabilecektir. Müteahhidin temerrüdü halinde arsa sahibi, aynen ifa ve gecikme tazminatını, ifadan vazgeçerek müspet zararının tazminini, sözleşmeden dönerek menfi zararının tazminini talep edebilir.
Temerrüt Nedir?
Genel olarak temerrüt; ifası imkânsız olmayan bir borcun muaccel olmasına ve talep edilmesine rağmen borçlunun borcu ifa etmemesi sonucu ortaya çıkan hukuki bir durumdur. Bir başka ifadeyle, borçlunun borcunu zaman bakımından gereği gibi ifa edememesidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde temerrüde ilişkin özel hüküm bulunmadığı için TBK’nın ilgili genel hükümleri uygulama alanı bulur. Müteahhidin inşaatı belirlenen süresinde bitirememesi de temerrüt olarak karşımıza çıkar. Koşullarını inceleyecek olursak:
Borcun Muaccel Olması
Muacceliyet, alacaklının edimin ifasını talep edebilmesi anlamına gelir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde işin bitirileceği süre genelde yazılır. Bu süreler genelde inşaat ruhsatının alındığı tarihten başlar. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde belirlenen inşaat süresinin tamamlanma günü geldiğince muacceliyet şartı sağlanır.
Edimin İfasının Mümkün Olması
Edimin ifası mümkün değilse müteahhidin temerrüdü söz konusu olmayacaktır. İmkansızlık mevcut ve devamlı olmalıdır. İfa imkansızlığına; imar durumu kesinleşmeyen bir yere inşaat yapılmasını öngörme, iştirak halinde mülkiyete konu olan arsa üzerinde oybirliği olmadan inşaat sözleşmesine konu olması örnek olarak verilebilir. Borcun ifasının mümkün olması şartı sözleşme kurulduktan sonra aranır.
İhtar
İhtarı, alacaklının borçluya yönelmiş bir irade beyanı ile alacağını talep etmesi şeklinde tanımlamak mümkündür. İhtarın hukuksal niteliği ise “hukuki işlem benzeri bir fiil”dir86. İhtar hukuki bir işlem sayılmadığı için hukuki işlemlerde aranan şekil şartları, ihtar için aranmaz. Bu nedenle arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesinin bağlı olduğu şekil şartı, ihtar için gerekli değildir. Ancak özel hüküm bulunan hallerde ihtarın aranan geçerlilik şekline uygun olarak yapılması gerekmektedir. Türk Ticaret Kanunu 18’ nci maddesinin 3’ ncü fıkrasına göre; tacirler arasında yapılacak olan ihtarın geçerli olabilmesi için noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla veya telgraf aracılığıyla yapılması şarttır. İhtar içeriğinden, ihtarın borçluyu temerrüde düşürmek amacıyla gönderildiğinin duraksamaya yer vermeyecek şekilde anlaşılmalıdır.
Temerrüt için TBK’nın 117. maddesi gereğince kural olarak ihtarda bulunulmalıdır. Arsa sahibi ihtarla birlikte müteahhide gecikmeye düştüğünü bildirir ve belli tarihe kadar edimin yerine getirilmesini ister. Yine arsa sahibi müteahhide uygun süre verebilir yahut verilmesini isteyebilir.
Bazı durumlarda ise ihtarda bulunmaya gerek dahi yoktur, bu haller TBK m. 124’te düzenlenmiştir. İlki süre vermenin yararsız olduğu hallerdir. Örneğin; müteahhidin inşaata zamanında başlamaması, açıkça inşaatı tamamlamayacağını bildirmiş olması, terk etmesi vb. durumlardır. Bir diğeri ifanın arsa sahibi bakımından yararsız kalması halidir. Sonuncusu da borcun kesin vadeye bağlandığı haldir. Bu hallerde arsa sahibi ihtarda bulunmadan temerrütten kaynaklanan haklarını kullanılabilir. Bir başka anlatımla inşaat için öngörülen sürenin aşılması müteahhit bakımından teslim vadesi gününün aşılmasıdır.
Arsa Sahibinin İfaya Hazır Olması
Arsa sahibi ifaya hazır olmalı, kendisi temerrüt halinde bulunmamalıdır. Arsa sahibi, örneğin arsa paylarının devrini taahhüt ettiği halde yerine getirmediyse, müteahhitten bağımsız bölümün teslimini isteyemez.
Müteahhidin Kısmi Temerrüdü Nedir?
Kısmi temerrüdün gerçekleşebilmesi için edimin bölünebilir olması yahut kararlaştırılan birden çok edimden bir kısmının yerine getirilmiş olması gerekir. Arsa sahibi kısmı ifayı kabule zorlanamamakla birlikte kendi çıkarları doğrultusunda kabul etmesinde herhangi bir engel yoktur. Bununla birlikte, edimin tümüyle yerine getirilmesinde arsa sahibinin menfaati yoksa ve müteahhit için büyük zorluklara sebep olacaksa, teklif edilen kısmi ifa da borcun tümüne yakınsa, arsa sahibinin bunu reddetmesi objektif iyi niyet kurallarına aykırı olacaktır. Böyle bir durumda ifa edilmeyen kısım bakımından temerrüt ve buna bağlı sonuçlar uygulama alanı bulacaktır. Ancak arsa sahibi kabul ettiği kısmi ifanın karşılığını müteahhide iade edecektir. Yani arsa payını devir borcu bölünebilir borç olduğundan ifa edilen kısma karşılık gelen oranda arsa sahibi, arsa payını devretmelidir.
Müteahhidin Temerrüdünün Arsa Sahibi Bakımından Sonuçları
Müteahhidin temerrüde düşmesi sonucunda arsa sahibi kendisine tanınan seçimlik haklarından birini kullanabilecektir. Bunlar;
Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı Talebi
TBK’nın 113. Maddesi doğrultusunda arsa sahibi inşaatın tamamlatılmasını talep edebilir, zararın giderilmesini talep hakkı ayrıca saklıdır.
Bunun dışında, müteahhit borcunu ifa etmezse arsa sahibi mahkemeye başvurarak kendisinin yetkili kılınmasını talep edebilir. Böylece arsa sahibi ilk sözleşmeye uygun olarak yeni bir yüklenici bulur ve inşaatı ona tamamlattırabilir. İnşaatın arsa sahibince veya üçüncü kişiye tamamlatılabilmesi için işin yapımında müteahhidin kişisel özelliklerinin önem taşımaması, şahsen ifa etmesinin gerekli olmaması gerekir, aksi halde arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi gerekecektir. Gecikme tazminatı bakımından müteahhidin kusurlu olması bunun arsa sahibinin malvarlığını zarara uğratmış olması ve zararla gecikme arasında illiyet bağının olması gerekmektedir. Öyle ki Yargıtay kararları ve mahkeme uygulamalarına göre gecikme tazminatının sözleşmede kararlaştırılmış olması dahi gerekmez. Arsa sahibinin gecikmeden doğan zararları; fiili zarar ve yoksun kalınan kazançtır. Fiili zarar arsa sahibinin edimini vaktinde elde edeceği inancıyla doğrudan doğruya uğradığı zararlardır. Yoksun kalınan kazançsa elde edilmesi planlanan menfaattir. Hukuk Genel Kurulu’nun gecikme tazminatına ilişkin verdiği kararlara göre gecikme tazminatında bir üst sınır olmamalıdır.
Konuya ilişkin hukuki danışmanlık almak için uzman ekibimiz ile Contactpage.
Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi veya halk arasında yaygın olarak kullanıldığı üzere kat karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu Madde 470 kapsamında düzenlenen bir eser sözleşmesi ile taşınmaz satış sözleşmesinin unsurlarını içeren karma bir sözleşmedir. Burada taşınmaz sahibinin, arsanın belli bir oranda müteahhite devredilmesi karşılığında, müteahhit tarafından söz konusu taşınmaz üzerinde inşaatın belli bağımsız bölümlerinin taşınmaz sahibine teslim etmesini konu alan sözleşmedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, her iki taraf da karşılıklı olarak borçlu ve alacaklı durumuna girdiğinden, sözleşme tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Arsa sahibi sözleşme ile kararlaştırılan arsa paylarının mülkiyetini müteahhide devretmek, müteahhit de binayı tamamlayarak belirli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmek borcu altına girmektedir.
ANKARA 7. TÜKETİCİ MAHKEMESİ E: 2008/498 K: 2009/236
Kural olarak kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici de kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde, edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona bırakmakla yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenici sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp, arsa sahibine teslim etmekle yükümlüdür. Bu şekilde bir sözleşme imzalayan yüklenici inşaat sözleşmesinden doğan edimleri yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun, adına nakledilmesini isteyebileceği gibi Borçlar Kanunu 162 v.d maddeleri uyarınca bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın YAZILI OLMAK KOŞULU İLE 3.Kişilere devir ve temlik edebilir.
Konuya ilişkin hukuki danışmanlık almak için uzman ekibimiz ile Contact page.
Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;
Kira Sözleşmesinin Tahliye Taahhüdü İle Sona Ermesi | İzmir Avukat
1. Tahliye Taahhüdü Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı irade beyanıdır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 352 ‘de ‘’Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesini sona erdirme nedeni olarak üç fıkra şeklinde düzenlenmiştir. Uygulamada sıkça karşılaştığımız tahliye taahhüdü ”belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenme” olarak ifade eden sona erdirme nedenidir.
Tahliye taahhütnamesini düzenleyen TBK 352/1 maddesinde, “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak (tahliye taahhüdü tarihi) bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
İlaveten, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 7/1-a bendinde ise “Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye isteyebileceği gibi, tahliye davası açabilir.” denmiştir.
2. Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için bazı şartları barındırması gerekmektedir. Bu şartlar;
Yazılı Şekilde Olması,
Tahliye Taahhütnamesinin kiracı tarafından bizzat veya temsilcisi tarafından verilmiş olması
Tahliye taahhüdünde tahliye için belirli bir tarihin belirtilmesi, ( sonradan doldurulabilir)
Tahliye taahhüdünün serbest iradeyle verilmesi,
Tahliye taahhüdünün kiralananın teslim edilmesinden sonra ve kira sözleşmesindeki tarihten sonraki bir tarihe ilişkin olarak verilmesidir. (Doktrin görüşüdür, tarihler sonradan doldurulabilir)
Yargıtay’ın güncel uygulamalarına göre kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi geçersizdir. Kira sözleşmesinin başlangıcı tarihinden en erken bir gün sonra imzalanmış olmalıdır. Aynı zamanda kira sözleşmesi düzenlenirken, kiralayanın talebi üzerine kiracı tarafından imzalanan tarihsiz tahliye taahhüdünün sonuçlarına Yargıtay uygulamasına göre kiracı katlanmak durumundadır. Bu durumda, tahliye taahhüdünde adı soyadı ve imzası bulunan kiracı, tahliye taahhüdünde düzenleme ve tahliye etme tarihleri sonradan doldurulmuş olsa bile geçerli sayılan bir taahhüt olarak kabul edildiği için taşınmazı boşaltmak zorunda kalacaktır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2008/11 Esas, 2008/2784 Karar numaralı ve 11.3.2008 tarihli kararında ;
“Kiracı ( taahhütnamenin kira sözleşmesinin tanzimi sırası da alındığını, tanzim tarihinin sonradan doldurulduğunu ) savunmuş ise de… taahhütnamede “halen icar ve işgali altındaki” davacıya ait dairede oturduğunu ve bu şekilde tahliye taahhüdünü kiralananda otururken verdiğini kabul etmiştir. Öte yandan atılan imza, imza sahibi kiracıya bağlayacağından tahliye taahhüdünü içeren bu belgedeki tarihlerin sonradan doldurulduğu yolundaki itiraza itibar edilemez. Taahhütnamedeki tanzim tarihinin boş olarak bırakılıp davacıya verildiğinin kabul edilmesi halinde dahi davalı kiracı bu şekilde davranışının sonucuna katlanmak zorundadır. Kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekir.” Şeklindedir.
3. Tahliye Taahhüdüne Rağmen Kiracının Gayrimenkulü Tahliye Etmemesi Durumunda Ne Yapılır?
Hap Bilgi : Kira sözleşmesinin tahliye taahhüdü ile sona ermesini isteyen mal sahibinin burada 2 seçeneği vardır. İlki, tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi yapmaktır. Diğeri ise, Tahliye Taahhüdüne dayalı olarak kiraya veren (öncelikle icra dairesine başvurmadan) doğrudan doğruya Sulh Hukuk mahkemesine başvurabilir. Bu durumda Sulh Hukuk Mahkemesi kararı ile şartları var ise kiracının kiralanandan tahliyesine karar verilir.
Kira sözleşmesinin tahliye taahhüdü ile sona ermesini isteyen mal sahibi , tahliye tarihinden itibaren 30 gün içinde ihbara veya ihtara gerek olmaksızın taşınmazın bağlı bulunduğu yer icra dairelerinde bizzat veya avukatı aracılığıyla tahliye talepli icra takibi başlatabilir. İcra takibine itiraz edildiği takdirde kiralayan, bu defa icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasıyla beraber taşınmazın tahliyesini dava edebilir. Tahliye taahhüdünün varlığı halinde icra takibine itiraz edilse dahi, icra hukuk mahkemesinden ilk celsede tahliye kararı çıkacaktır.
4. İcra Hukuku Alanında Süreç ve Düzenlemeler
İcra takibi yoluyla tahliye süreci İcra ve İflas Kanunu 272. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. İcra ve İflas Kanunu 272 uyarınca ‘Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder.’ Kiraya veren, tahliye talepli icra takibi açacağı esnada, icra dairesine yaptığı takip başvurusunda kira kontratının ve tahliye taahhüdünün aslını icra müdürlüğüne vermek zorundadır. Bu tahliye yoluna ancak kiraya veren başvurabilir. Malikin tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi yapma hakkı yoktur.
Burada sık karşılaşılan ve yorum gerektiren sorun kiralanan gayrimenkulün satışı halinde yeni malikin eski malik zamanında alınmış bulunan tahliye taahhüdüne dayalı olarak tahliye talep edip edemeyeceğidir. Yargıtay 3. Hukuk dairesinin 2018/3080 esas ve 6171 karar sayılı kararında da belirtildiği üzere ‘6098 sayılı TBK’nun 352/1. maddesine göre; taahhüt nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin dava hakkı yoktur. Ancak yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir.’ Kiracı kendisine tebliğ edilen ödeme emrine karşı süresi içerisinde itiraz etmediği takdirde takip kesinleşir ve Kiraya veren kiralananın tahliyesini icra müdürlüğünden isteyebilir ve kiralananı tahliye ettirir.
5. Kira Sözleşmesinin Tahliye Taahhüdü İle Sona Erme Süreci Ne kadar Sürer?
Kiracı, kiralananı belli bir tarihte tahliye etmeyi yazılı olarak üstlenirse, o tarihte kiralananı tahliye etmelidir. Aksi halde kira sözleşmesinin tahliye taahhüdü ile sona erme süreci başlayacaktır. Bu durumda kiraya veren, yazılı tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir. Tahliye talebi yetkili icra dairesine veya mahkemeye yapılır. İcra takibine başvurularak yapılan tahliye süreci, kiracının itiraz edip etmediğine bağlı olarak değişkenlik gösterir.
İtiraz Edilmezse: İcra takibi yolu ile kira sözleşmesinin tahliye taahhüdü ile sona erme süreci başlatılması halinde, icra dairesi kiracıya taşınmazın 15 gün içinde tahliye ve teslim edilmesi ihtarını içeren bir tahliye emri gönderir. Kiracının bu emre itiraz etmemesi durumunda, 15 gün sonunda kiraya veren veya vekili icra takibinin kesinleştirilmesini talep eder. İcra takibinin kesinleştirilmesinin ardından icra dairesine ödenmesi gereken harç ve yol masrafları ödendikten sonra tahliye için gün talep edilir. Akabinde, belirlenen günde icra dairesi memurları, kiraya veren vekili ve gerekli görülürse kolluk kuvvetleri ile tahliye gerçekleştirilir. Tahliye taahhüdü sürecine itiraz edilmediğinde yaklaşık bir ay kadar kısa bir zamanda kiracı tahliye edilir.
İtiraz Edilirse : İcra takibi yolu ile tahliye taahhüdü süreci başlatılması halinde, icra dairesi kiracıya taşınmazın 15 gün içinde tahliye ve teslim edilmesi ihtarını içeren bir tahliye emri gönderir. Kiracı tahliye emrine tebliğden itibaren 7 gün içinde tahliye taahhüdü geçersiz ise itiraz edebilir. Tahliye taahhüdü sürecine itiraz edilmesi halinde, itirazın ve sözleşmenin içeriğine göre kiraya veren icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını talep edebilir; ya da genel mahkemede bu itirazın kaldırılarak tahliyeye karar verilmesini talep edebilir. İtirazın kaldırılması halinde icra müdürlüğünce taşınmaz zorla tahliye edilerek kiraya verene teslim edilir. Bu süreç yaklaşık olarak 4-5 ay sürebilir. Uygulamada yapılan itirazlar genelde haksız olup süreci uzatmaya yöneliktir. Bu minvalde icra dosyası içeriği hakim tarafından incelenerek, sıklıkla ilk duruşmada tahliye kararı verilmektedir. Mahkeme davanın kabulüne karar verirse, icra dairesinden tahliye talep edebilmek için mahkeme kararının kesinleşmesi gerekmez. Bir başka anlatımla, kiracının mahkeme kararını istinaf etmesi veya ilamlı icra takibine itiraz etmesi tek başına icra takibini, dolayısı ile kiracının tahliyesini durdurmaz.
Yeni Yargı Paketi’nin 40. maddesi ile, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılacak davalar için arabuluculuk dava şartı getirilmektedir. 40. Maddeyle, 6325 sayılı Kanuna 18/B maddesi eklenmektedir. Birinci fıkrayla, bazı uyuşmazlıklar dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alınmaktadır. Fıkranın (a) bendiyle, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların dava şartı olarak arabuluculuk usulüne tabi olacağı hüküm altına alınmaktadır. Ancak kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler dava şartı olarak arabuluculuk usulüne tabi olmayacaktır. Bu kapsamda, İcra Mahkemesi’ne yapılacak itirazın kaldırılması talepleri ile tahliye talepleri dava şartı olarak arabuluculuğa tabi olmayacaktır. Ancak anılan usulde, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılması gerektiğinde dava şartı olarak arabuluculuğa ilişkin hükümler uygulanacaktır. Şeklindedir.
6. Boş Taahhütnamenin İşleme Konulması
Kiraya verenler uygulamada kira sözleşmesini imzalarken kiracıdan boş tahliye taahhütnamesi almaktadır. Kiracı sadece adını soyadını yazıp ve imza atmak suretiyle tahliye taahhüdünde bulunur. Kiraya veren kiracıyı çıkarmak istediğinde boş tahliye taahhütnamesini kendisi doldurur. Ardından, icra dairesi veya mahkemeye başvurarak kiracıyı tahliye eder. Uygulamada boş tahliye taahhütnamesi sıkça başvurulan bir yöntemdir.
Türk Medeni Kanunu’nun 6. maddesine göre, kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür. Hukuk Muhakemeleri Kanununun 190. maddesine göre, ispat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Söz konusu maddeler uyarınca boş tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden önce verildiği, düzenleme ve tahliye tarihlerinin yazılmadan verildiği ve kiraya veren tarafından sonradan doldurulduğu kiracı tarafından ispatlanmalıdır. Bu sebeple, tarihleri boş olan tahliye taahhütnamesinin tarihlerinin sonradan doldurulması taahhütnameyi geçersiz kılmaz.
Yine aynı şekilde, Yargıtay içtihatlarına göre kiracı tarafından taşınmazın tesliminden önce sadece imzalanıp boş olarak verilen tahliye taahhütnamesi, kiraya veren tarafından sonradan doldurulması halinde geçerli kabul edilir. Bu taahhüdün geçersiz kabul edilmesi için ispat yükü kiracı üzerindedir. Kiracı tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden önce düzenlendiği ve tarafların arasındaki anlaşmaya aykırı bir şekilde doldurulduğu iddialarını ispatlayamazsa boş tahliye taahhütnamesi geçerli olur.
7. Kira Sözleşmesinin Tahliye Taahhüdü İle Sona Ermesi İçin İhtar Zorunluluğu Var Mı ?
Uygulamada kira ilişkilerinde sıkça karıştırılan bir düşünce ihtar çekmek gerekip gerekmediği noktasındadır. Tahliye Taahhüdü Süreci tarafların önceden yazılı ve imzalı beyanları ile kira sözleşmesini sona erdiren bir taahhütnamedir. Bu minvalde, tarafların sözleşmenin biteceğini bildiği aşikardır. Örneğin, kira ilişkisinin devamında kiralayan kişinin konut ihtiyacının doğacağı taraflarca tahmin edilemez bir durumdur. Konut ihtiyacı ortaya çıktığında bunu yasal bir yolla kiracıya bildirmesi için ihtar çekmesi zorunludur. Fakat kiracı tahliye taahhüdünde bulunmuşsa ihtara gerek yoktur. Zira tahliye taahhüdü, kiracının ihtar veya ihbara gerek olmaksızın ve herhangi bir şart ileri sürmeksizin kiralananı belirtilen tarihte boşaltacağı anlamına gelir.
Bu sebeple kiraya veren, ihtara gerek olmaksızın belirtilen tarihte kiralanan boşaltılmadığı takdirde bu tarihten itibaren 1 ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kiracının tahliyesini sağlayabilir. Kiraya veren, kiracıyı tahliye etmek için icra takibi veya dava yoluna başvurabilir. Kiracı en hızlı, tahliye talepli icra takibi başlatılarak tahliye edilir. Çünkü icra takibi hızlı ve pratik bir yoldur. Zira dava yolu süre bakımından daha uzun sürmektedir.
Tahliye taahhütnamesine dayanılarak işlem yapılabilmesi için belirli sürelere uyulması gerektiğini belirtmiştik. Bu minvalde, kiracı tahliye taahhütnamesinde belirtilen süre içinde kiralanan gayrimenkulü tahliye etmediği takdirde bu tarihten itibaren bir ay içerisinde icra takibi başlatılabileceği gibi; tahliye davası da açılabilecektir. Kiraya veren kişi tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten önce kiralanan gayrimenkulün taahhüt edildiği tarihte boşaltılması için ihtar gönderirse bu bir aylık dava süresi bir yıl kadar uzar. Bu sebeple de bir avukata danışmadan çekilen ihtarnameler, dava açma hakkını bir yıl erteleyebilmektedir. Sürecin hukuki bilgi ve deneyim gerektirmesi ile birlikte hak kayıplarının da önüne geçilmesi adına hukuki danışmanlık alınmalıdır.
Kira ilişkisi kurmak kolay olsa bile kira ilişkisini sona erdirmek deneyim ve hukuki bilgi gerektiren, usul şartları olan bir süreçtir. Bu sebeple, kiracının mümkün olan en kısa sürede tahliye edilmesi için hukuki destek almak önemlidir. Konuya ilişkin detaylı bilgi almak ve randevu oluşturmak için bizimle Contact page.
Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;
Tercihlerinizi ve tekrar ziyaretlerinizi hatırlayarak size en uygun deneyimi sunmak için web sitemizde çerezleri kullanıyoruz. “Tümünü Kabul Et” seçeneğine tıklayarak TÜM çerezlerin kullanımına izin vermiş olursunuz. Ancak, kontrollü bir onay vermek için "Çerez Ayarları"nı ziyaret edebilirsiniz.
Bu web sitesi, siz sitemizde gezinirken deneyiminizi geliştirmek için çerezlerden faydalanır. Bunlardan gerekli olarak sınıflandırılan çerezler, web sitesinin temel işlevlerinin çalışması için gerekli olduğu için tarayıcınızda saklanır. İnternet sitemizi nasıl kullandığınızı analiz etmemize ve anlamamıza yardımcı olan üçüncü taraf çerezlerinden de faydalanmaktayız. Bu çerezler yalnızca sizin izniniz ile sizin tarayıcınızda saklanacaktır. Ayrıca bu çerezleri devre dışı bırakma seçeneğiniz de mevcuttur. Ancak bu çerezlerden bazılarını devre dışı bırakmak, tarama deneyiminizi etkileyebilir.
Web sitesinin düzgün çalışması için gerekli çerezler kesinlikle gereklidir. Bu çerezler, web sitesinin temel işlevlerini ve güvenlik özelliklerini anonim olarak sağlar.
Cookie
Duration
Description
cookielawinfo-checkbox-advertisement
1 year
GDPR Çerez İzni eklentisi tarafından belirlenen bu çerez, "Reklam" kategorisindeki çerezler için kullanıcı onayını kaydetmek için kullanılır.
cookielawinfo-checkbox-analytics
11 months
Bu çerez, GDPR Çerez İzni eklentisi tarafından ayarlanır. Çerezler, "Analitik" kategorisindeki çerezler için kullanıcı onayını saklamak için kullanılır.
cookielawinfo-checkbox-functional
11 months
Bu çerez, GDPR Çerez İzni eklentisi tarafından ayarlanır. Çerezler, "İşlevsel" kategorisindeki çerezler için kullanıcı onayını saklamak için kullanılır.
cookielawinfo-checkbox-necessary
11 months
Bu çerez, GDPR Çerez İzni eklentisi tarafından ayarlanır. Çerezler, "Zorunlu" kategorisindeki çerezler için kullanıcı onayını saklamak için kullanılır.
cookielawinfo-checkbox-others
11 months
Bu çerez, GDPR Çerez İzni eklentisi tarafından ayarlanır. Çerezler, "Diğer" kategorisindeki çerezler için kullanıcı onayını saklamak için kullanılır.
cookielawinfo-checkbox-performance
11 months
Bu çerez, GDPR Çerez İzni eklentisi tarafından ayarlanır. Çerezler, "Performans" kategorisindeki çerezler için kullanıcı onayını saklamak için kullanılır.
CookieLawInfoConsent
1 year
İlgili kategorinin varsayılan düğme durumunu ve CCPA durumunu kaydeder. Yalnızca birincil çerez ile koordineli olarak çalışır.
viewed_cookie_policy
11 months
Çerez, GDPR Çerez İzni eklentisi tarafından ayarlanır ve kullanıcının çerez kullanımına izin verip vermediğini saklamak için kullanılır. Herhangi bir kişisel veri saklamaz.
İşlevsel çerezler, web sitesinin içeriğinin sosyal medya platformlarında paylaşılması, geri bildirimlerin toplanması ve diğer üçüncü taraf özellikleri gibi belirli işlevlerin yerine getirilmesine yardımcı olur.
Performans çerezleri, ziyaretçiler için daha iyi bir kullanıcı deneyimi sunmaya yardımcı olan web sitesinin temel performans indekslerini anlamak ve analiz etmek için kullanılır.
Cookie
Duration
Description
spu_conversion_7750
7 gün
Bu çerez, WP POPUPS eklentisi tarafından ayarlanır. İnternet sitesi ziyaretçilerine yönelik aydınlatma metni sayfasında yer alan pop-up'ın kapatılıp kapatılmadığını takip eder.
spu_conversion_7751
7 gün
Bu çerez, WP POPUPS eklentisi tarafından ayarlanır. Hizmet alan kişilere yönelik aydınlatma metni sayfasında yer alan pop-up'ın kapatılıp kapatılmadığını takip eder.
spu_conversion_7752
7 gün
Bu çerez, WP POPUPS eklentisi tarafından ayarlanır. Çalışan adaylarına yönelik aydınlatma metni sayfasında yer alan pop-up'ın kapatılıp kapatılmadığını takip eder.
Analitik çerezler, ziyaretçilerin web sitesiyle nasıl etkileşime girdiğini anlamak için kullanılır. Bu çerezler, ziyaretçi sayısı, hemen çıkma oranı, trafik kaynağı vb. ölçümler hakkında bilgi sağlamaya yardımcı olur.
Cookie
Duration
Description
_ga
2 Yıl
Google Analytics tarafından yüklenen _ga çerezi, ziyaretçi, oturum ve kampanya verilerini hesaplar ve ayrıca sitenin analiz raporu için site kullanımını takip eder. Çerez, bilgileri anonim olarak saklar ve benzersiz ziyaretçileri tanımak için rastgele oluşturulmuş bir sayı atar.
_ga_5TB63MEG1H
2 yıl
Bu çerez, Google Analytics tarafından yüklenir.
CONSENT
2 years
YouTube, bu çerezi gömülü youtube videoları aracılığıyla ayarlar ve anonim istatistiksel verileri kaydeder.
Reklam çerezleri, ziyaretçilere alakalı reklamlar ve pazarlama kampanyaları sağlamak için kullanılır. Bu çerezler, web sitelerinde ziyaretçileri izler ve özelleştirilmiş reklamlar sağlamak için bilgi toplar.
Cookie
Duration
Description
VISITOR_INFO1_LIVE
5 months 27 days
Kullanıcının yeni veya eski oynatıcı arayüzünü alıp almayacağını belirleyen bant genişliğini ölçmek için YouTube tarafından ayarlanan bir çerez.
YSC
session
YSC çerezi, Youtube tarafından ayarlanır ve Youtube sayfalarındaki gömülü videoların görüntülenmelerini takip etmek için kullanılır.
yt-remote-connected-devices
never
YouTube, bu çerezi, gömülü YouTube videosunu kullanan kullanıcının video tercihlerini depolamak için ayarlar.
yt-remote-device-id
never
Gömülü YouTube videosunu kullanarak kullanıcının video oynatıcı tercihlerini saklar
