Müteahhidin / Yüklenicinin Temerrüdü | İzmir Efes Hukuk

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerine uygulamada sıkça rastlanmaktadır. Sözleşme ile müteahhit iş sahibinin arsasına bina yapmayı, arsa sahibi de kararlaştırılan bağımsız bölümleri müteahhide devretmeyi taahhüt etmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin işi süresinde bitirememesi yüklenicinin / müteahhidin temerrüdü olarak adlandırılmaktadır. Müteahhidin sözleşmeden doğan borçlarını yerine getirmemesi durumunda, müteahhit temerrüde düşecek ve arsa sahibi TBK madde 125’e göre seçimlik haklarından birini kullanabilecektir. Müteahhidin temerrüdü halinde arsa sahibi, aynen ifa ve gecikme tazminatını, ifadan vazgeçerek müspet zararının tazminini, sözleşmeden dönerek menfi zararının tazminini talep edebilir.

Temerrüt Nedir?

Genel olarak temerrüt; ifası imkânsız olmayan bir borcun muaccel olmasına ve talep edilmesine rağmen borçlunun borcu ifa etmemesi sonucu ortaya çıkan hukuki bir durumdur. Bir başka ifadeyle, borçlunun borcunu zaman bakımından gereği gibi ifa edememesidir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde temerrüde ilişkin özel hüküm bulunmadığı için TBK’nın ilgili genel hükümleri uygulama alanı bulur. Müteahhidin inşaatı belirlenen süresinde bitirememesi de temerrüt olarak karşımıza çıkar. Koşullarını inceleyecek olursak:

• Borcun Muaccel Olması

Muacceliyet, alacaklının edimin ifasını talep edebilmesi anlamına gelir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde işin bitirileceği süre genelde yazılır. Bu süreler genelde inşaat ruhsatının alındığı tarihten başlar. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde belirlenen inşaat süresinin tamamlanma günü geldiğince muacceliyet şartı sağlanır.

• Edimin İfasının Mümkün Olması

Edimin ifası mümkün değilse müteahhidin temerrüdü söz konusu olmayacaktır. İmkansızlık mevcut ve devamlı olmalıdır. İfa imkansızlığına; imar durumu kesinleşmeyen bir yere inşaat yapılmasını öngörme, iştirak halinde mülkiyete konu olan arsa üzerinde oybirliği olmadan inşaat sözleşmesine konu olması örnek olarak verilebilir. Borcun ifasının mümkün olması şartı sözleşme kurulduktan sonra aranır.

• İhtar

İhtarı, alacaklının borçluya yönelmiş bir irade beyanı ile alacağını talep etmesi şeklinde tanımlamak mümkündür. İhtarın hukuksal niteliği ise “hukuki işlem benzeri bir fiil”dir86. İhtar hukuki bir işlem sayılmadığı için hukuki işlemlerde aranan şekil şartları, ihtar için aranmaz. Bu nedenle arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesinin bağlı olduğu şekil şartı, ihtar için gerekli değildir. Ancak özel hüküm bulunan hallerde ihtarın aranan geçerlilik şekline uygun olarak yapılması gerekmektedir. Türk Ticaret Kanunu 18’ nci maddesinin 3’ ncü fıkrasına göre; tacirler arasında yapılacak olan ihtarın geçerli olabilmesi için noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla veya telgraf aracılığıyla yapılması şarttır. İhtar içeriğinden, ihtarın borçluyu temerrüde düşürmek amacıyla gönderildiğinin duraksamaya yer vermeyecek şekilde anlaşılmalıdır.

Temerrüt için TBK’nın 117. maddesi gereğince kural olarak ihtarda bulunulmalıdır. Arsa sahibi ihtarla birlikte müteahhide gecikmeye düştüğünü bildirir ve belli tarihe kadar edimin yerine getirilmesini ister. Yine arsa sahibi müteahhide uygun süre verebilir yahut verilmesini isteyebilir.

Bazı durumlarda ise ihtarda bulunmaya gerek dahi yoktur, bu haller TBK m. 124’te düzenlenmiştir. İlki süre vermenin yararsız olduğu hallerdir. Örneğin; müteahhidin inşaata zamanında başlamaması, açıkça inşaatı tamamlamayacağını bildirmiş olması, terk etmesi vb. durumlardır. Bir diğeri ifanın arsa sahibi bakımından yararsız kalması halidir. Sonuncusu da borcun kesin vadeye bağlandığı haldir. Bu hallerde arsa sahibi ihtarda bulunmadan temerrütten kaynaklanan haklarını kullanılabilir. Bir başka anlatımla inşaat için öngörülen sürenin aşılması müteahhit bakımından teslim vadesi gününün aşılmasıdır.

• Arsa Sahibinin İfaya Hazır Olması

Arsa sahibi ifaya hazır olmalı, kendisi temerrüt halinde bulunmamalıdır. Arsa sahibi, örneğin arsa paylarının devrini taahhüt ettiği halde yerine getirmediyse, müteahhitten bağımsız bölümün teslimini isteyemez.

Müteahhidin Kısmi Temerrüdü Nedir?

Kısmi temerrüdün gerçekleşebilmesi için edimin bölünebilir olması yahut kararlaştırılan birden çok edimden bir kısmının yerine getirilmiş olması gerekir. Arsa sahibi kısmı ifayı kabule zorlanamamakla birlikte kendi çıkarları doğrultusunda kabul etmesinde herhangi bir engel yoktur. Bununla birlikte, edimin tümüyle yerine getirilmesinde arsa sahibinin menfaati yoksa ve müteahhit için büyük zorluklara sebep olacaksa, teklif edilen kısmi ifa da borcun tümüne yakınsa, arsa sahibinin bunu reddetmesi objektif iyi niyet kurallarına aykırı olacaktır. Böyle bir durumda ifa edilmeyen kısım bakımından temerrüt ve buna bağlı sonuçlar uygulama alanı bulacaktır. Ancak arsa sahibi kabul ettiği kısmi ifanın karşılığını müteahhide iade edecektir. Yani arsa payını devir borcu bölünebilir borç olduğundan ifa edilen kısma karşılık gelen oranda arsa sahibi, arsa payını devretmelidir.

Müteahhidin Temerrüdünün Arsa Sahibi Bakımından Sonuçları

Müteahhidin temerrüde düşmesi sonucunda arsa sahibi kendisine tanınan seçimlik haklarından birini kullanabilecektir. Bunlar;

Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı Talebi

TBK’nın 113. Maddesi doğrultusunda arsa sahibi inşaatın tamamlatılmasını talep edebilir, zararın giderilmesini talep hakkı ayrıca saklıdır.

Bunun dışında, müteahhit borcunu ifa etmezse arsa sahibi mahkemeye başvurarak kendisinin yetkili kılınmasını talep edebilir. Böylece arsa sahibi ilk sözleşmeye uygun olarak yeni bir yüklenici bulur ve inşaatı ona tamamlattırabilir. İnşaatın arsa sahibince veya üçüncü kişiye tamamlatılabilmesi için işin yapımında müteahhidin kişisel özelliklerinin önem taşımaması, şahsen ifa etmesinin gerekli olmaması gerekir, aksi halde arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi gerekecektir. Gecikme tazminatı bakımından müteahhidin kusurlu olması bunun arsa sahibinin malvarlığını zarara uğratmış olması ve zararla gecikme arasında illiyet bağının olması gerekmektedir. Öyle ki Yargıtay kararları ve mahkeme uygulamalarına göre gecikme tazminatının sözleşmede kararlaştırılmış olması dahi gerekmez. Arsa sahibinin gecikmeden doğan zararları; fiili zarar ve yoksun kalınan kazançtır. Fiili zarar arsa sahibinin edimini vaktinde elde edeceği inancıyla doğrudan doğruya uğradığı zararlardır. Yoksun kalınan kazançsa elde edilmesi planlanan menfaattir. Hukuk Genel Kurulu’nun gecikme tazminatına ilişkin verdiği kararlara göre gecikme tazminatında bir üst sınır olmamalıdır.

Konuya ilişkin hukuki danışmanlık almak için uzman ekibimiz ile iletişime geçebilirsiniz.

Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;