Is the tenant required to show the property?

Is the tenant required to show the property? – İzmir Avukat

Taşınmaz sahibinin taşınmazını kiraya vermiş olsa da tasarruf yetkisi sebebi ile dilediği zaman taşınmazını satabilir. Bu taşınmazı satmak istemesi halinde zorluk çıkaran ve evi muhtemel alıcılara göstermekten kaçınan kiracılara karşı ne yazık ki salt bu nedenle tahliye davası açmak hem hak hem de zaman kaybına neden olmaktadır. Özellikle ülkemizde uzun süren yargılamalar nedeniyle ev sahipleri çoğu zaman tahliye davalarıyla uğraşmak yerine evlerini satmayı dahi düşünmektedir. Hukuk önünde dezavantajlı konumda olan kiracıların hakları bilinmekte ancak kiraya verenler haklarından haberdar olmamaktadır. Bu nedenle emsali az görülen bir dava türüne değinmekte fayda görüyoruz.

Taşınmazın satışının gerçekleşmesi durumunda yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Bu süreçleri yaşamak istemeyen kiracılar işi yokuşa sürmek için ya da başka sebeplerden dolayı alıcı adaylarına evi göstermek istemeyebiliyor.

Peki, kiracı evi göstermiyorsa ne yapılır? Kiracının evi gösterme zorunluluğu var mı?

Kira sözleşmesi kapsamında kiracının borçlarından birisi de Turkish Code of Obligations m.319’da düzenlenen ”kiralananın gösterilmesine katlanılmasına” ilişkindir. Uygulamada özellikle konut kiralarında; kiraya verenin, kiralanan evin gösterilmesi talebinin ardından taraflar arasında uyuşmazlıklar yaşandığı görülmektedir.

Türk Borçlar Kanunu m.319/2-3 Maddesi gereğince; Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.

Madde 319/3- Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Kanun maddesinden de açıkça anlaşılacağı üzere kiralananı bakım, satış ve sonraki kiralama için gerektirdiği ölçüde kiraya veren ve onun belirlediği üçüncü kişilere kiracının evi gösterme yükümlülüğü bulunmaktadır. Bir başka deyişle kiraya veren tarafından usulüne uygun olarak yapılan bir kiralananın gösterilmesi talebinin kabul edilmemesi hukuka aykırı olacaktır. Kiracı, kiralananı satın almak ya da kendisi çıktıktan sonra kiralamak isteyenlerin görmesine ve gezmesine izin vermekle yükümlüdür. Ancak bu yapılırken kiracıya en uygun zaman seçilmeli, bu bağlamda kiracının çıkarları hakkaniyete uygun olarak gözönünde bulundurulmalıdır. Bu itibarla kiracıya yüklenecek bu yükümlülüğün tarafların yararları ve hakkaniyete uygun olarak saptanması zorunludur.

Davanın görülmesi aşamasında incelenen durumlar şöyledir: Taşınmazın niteliği bulunduğu mevki göz önünde tutularak muhtemel satılabilme süresi tespit edilmelidir. Bu süre içesinde de hangi gün ve saatlerde gösterilmesinin uygun olacağı, hem kiracı hem de ev sahibinin menfaati göz önüne alınarak belirlenmelidir. Kiracının iş ve beşeri ilişkileri de göz önüne alınarak gün ve saatin belirlenmesi gerekir. Hakim davayı duruşmalı olarak yürütmelidir. Taraf delillerinin toplanması açısından bu durum önemlidir. Mahkemece, duruşma açılarak taraf delilleri birlikte değerlendirilerek neticesine göre bir karar verilmesi gerekir.

Evi göstermeyen kiracı veya ev sahibi ve kiracının hangi gün ve saatlerde evin gösterileceği hususunda anlaşamaması halinde ise ev sahibinin Sulh Hukuk Mahkemesi’nde Kiralananı Göstermeye İzin İstemli dava açabilecektir. Başvurunun ardından mahkeme taşınmazın muhtemel satış süreci, konumu, kiracının iş ve çalışma saatleri gibi hususları inceleyerek belli bir süre için haftanın belli gün ve saatinde evi alıcılara gezdirme konusunda tedbir kararı verir. Örneğin üç ay süre ile cuma ya da cumartesi günleri saat 12-18 arasında taşınmazın gösterilmesi yönünde karar verilir. Uygulamada kiracının evi gösterme yükümlülüğüne ilişkin dava açılabileceği bilinmediği için genelde eşitli sebeplerle tahliye davaları
açılıyor. Fakat tahliye hususunda geçerli bir tahliye sebebi olmaksızın açılacak dava madden ve zaman olarak kayıp olacağı gibi; uzun süren yargılama süreçleri sebebi ile taşınmazdan alınacak faydayı da düşürüyor.

İlgili Yargıtay Kararları:

T.C. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin E. 2006/14139, K. 2007/822 sayılı 30.1.2007 tarihli kararında, uyuşmazlık, davalıya kiralanan ancak davacı tarafça satılmak istenen mecurun müşterilere gösterilmesi konusunda çıkan muarazanın meni talebinden kaynaklanmaktadır. Mahkemece, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, ekonomik koşullar, taşınmazın bulunduğu yer, taşınmazın nitelikleri vs. özellikler değerlendirilerek ne kadar sürede satılabileceği tespit edilerek, mecurun gösterimine bu süre ile sınırlı olarak izin verilmesi gerektiği’ hüküm altına alınmıştır.

Bu durum karşısında ( görevli olması halinde ) mahkemece yapılacak iş; uzman bilirkişi aracılığı ile yerinde inceleme yapılmak, kiralananın niteliği, bulunduğu mevki, dairenin satılabilme süresine etkili sosyal, ekonomik koşullar, diğer özel ve genel faktörler ile birlikte tarafların yararları değerlendirilmek, hakkaniyete uygun denge kurmak suretiyle satışın yapılabileceği muhtemel, makul ve münasip bir süre ile ayrıca bu süre içinde de hangi gün ve saatlerde kiralananın gösterilmesine izin verilmesinin uygun olacağı saptanmak ve hasıl olacak uygun sonuç çerçevesinde karar vermekten ibaret olmalıdır (3 HD, 09.10.2001 T., Esas: 2001/8142, Karar: 2001/8911)

For our other articles on Rental and Real Estate Law;

Address: Nergis Neighborhood, Girne Boulevard No: 83, Floor 2, Apartment 2, Karşıyaka, İzmir

E-mail: info@efeshukuk.com

Phone: +90 534 415 52 56