Renovation in a Rented Property

Kiralanan Taşınmazda Tadilat – İzmir Avukat

Borçlar Kanuna göre; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Doğal olarak iki tarafın yapmış olduğu bu sözleşmede her iki tarafın da birbirlerine karşı bir takım ödev ve yükümlülükleri vardır. 

Turkish Code of Obligations kiraya verenin kiralanan taşınmazda tadilat ve yapacağı değişikliklerde bu yetkisiyle birlikte, sınırlı olarak da olsa kiracıya bu hakkı tanımıştır. Yenilik; yapılan faaliyet neticesinde eskiye oranla daha iyi ve nitelikli hale getirmektir. Bu tanımdan yapılan faaliyetin nitelikle bağlantılı olduğu görünmektedir.  Örnek olarak ; pencerelerin, ısıtma cihazının daha iyi olanla değiştirilmesi olabilir.  

A- Ev Sahibinin Değişiklik Yapması 

1)Yapılacak Değişiklik Kira Sözleşmesinin Feshini Gerektirmemeli 

 Kanunumuzda yer alan “kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen” kısmının “kira ilişkisi feshedilmemişse” şeklinde okunması gerektiği savunulmaktadır. 

 Örneğin TBK. 350 b.2’de yer alan yeniden inşa esaslı onarımlar böyledir. Eğer kiralanan taşınmazda tadilat ve yapılacak değişiklikler kira sözleşmesini sona erdirecek nitelikte ise kiraya veren sözleşme süresi bitmeden bu değişiklik ve yenilikleri yapamaz. 

2) Kiracının Katlanabileceği Şekilde Olmalı 

Kiraya verinin yapacağı yenilik ve değişikliklerin, kiracı tarafından katlanabilir nitelikte olması gerekmektedir. Kiraya verence yapılan yenilik ve değişikliklerin kiracı tarafından katlanılıp katlanılamayacağının değerlendirmesinin objektif ölçülere göre yapılması gerektiği savunulmaktadır. Yani burada bakılacak olan husus kiracının bu yenilik ve değişiklikler karşısındaki durumudur. Bu durum incelenirken, girişilen faaliyetin süresi, kiracının düşeceği durum, etkileme alanı ve göreceği ekonomik karşılık gibi hususlara bakılması gerekmektedir. Bunun gibi kriterler incelendikten sonra ise sonuç olarak kiracının kullanım hakkı olağanüstü sınırlanmakta ise kiracının katlanabilirlik durumu gerçekleşmemiş demektir. 

3. Dürüstlük Kuralına Uygun Olmalı 

Kanunda yer alan “Kiracının menfaatlerinin gözetmekle yükümlü olunması” kısmı TMK. 2 de yer alan dürüstlük kuralının somutlaşmış hali olarak ele alınmaktadır. Yani kiraya veren kiralanan taşınmazda tadilat ve yapacağı değişikliklerde dürüstlük kuralı gereği olarak kiracının menfaatlerini gözetecektir. Örneğin uygulamada kira ilişkisinin sonlandırmak için ev sahiplerinin, kiralanan taşınmazdaki kombiyi kendisi kullanacağı için alarak yerine eski veya sorunlu bir kombi cihazı koyduğu görülmektedir. Bu gibi uygulamalar, dürüstlük kuralına aykırı olacağı gibi kiracının da katlanmasını imkansız hale getirmektedir. 

B-Oluşan Zararın Tazmini 

Kiralık bir işyerinde bu kiralanan taşınmazda tadilat ve yapacağı değişiklikler sırasında gelirde bir azalma olmuşsa bu miktarda zarar kapsamında istenebilecektir. Ayrıca, yapılan yenilik ve değişiklikler sonradan ortaya çıktığından kiralananda değer artışı olsa da aksi asıl sözleşmede belirtilmedikçe kiracıdan ek bir bedel istenemez. 

C-Kiracının Rızası 

Kiraya verenin vereceği rıza, yenilik ve değişiklik çalışmalarından önce verilebileceği gibi, çalışmalar sırasında ve çalışmalar bittikten sonra da verilebilir. Yazılı şekil şartı, taraflara da ispat kolaylığı sağlamaktadır. Kira sözleşmesi herhangi bir şekle tabi olmadığı halde, kiralananda değişiklik ve yenilik yapılması yazılı şekle tabidir. Bu durumda, kira sözleşmesi sözlü yapılmış bile olsa, kiralananda tadilat,  yenilik ve değişiklik yapılması için yazılı şekil şartı aranmaktadır. Kiraya veren onay verip vermeme hususunda serbest olduğundan, yenilik ve değişikliğin kapsamını da kendisi belirler. Yenilik ve değişiklik için verilen onayın kapsamının kiracı tarafından aşılmaması gerekir. Dolayısıyla kiraya veren, vermiş olduğu onayı belirli şartlara bağlayabilir. Kiracı, kiraya verenin bu şartlarına uymak zorundadır. 

D- Kiracının Değişiklik Yapma Hakkı 

Kiracı, kiraya verenin rızası dışında yenilik ve değişiklikler yapması halinde masrafları kendisine ait olmak üzere, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde eski durumuna getirmek zorundadır. Kiraya veren fesih hakkından ayrı olarak, kiraya veren rıza dışı yapılan yenilik ve değişikliklere nedeniyle genel hükümlere göre tazminat isteyebilir. 

Kiraya verenin onayı ve kabulü için, adi yazılı sekil şartının yerine getirilmesi yeterlidir. Kiracı, yalnızca kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir. Bu hüküm emredici olup yazılı sekil şartı bir geçerlilik şartı olmaktadır. 

E- Rıza Dışı Yapılan Değişiklik Sonrası Değer Artışı 

 Rıza dışı yapılan yenilik ve değişiklik nedeniyle kiralanan eşyada bir değer artısı meydana gelmişse, kiracı bundan dolayı herhangi bir hak talep edemez. Buna karşılık yapılan yenilik ve değişiklik nedeniyle, kiralananda bir değer azalması meydan gelmişse, kiracı bunu tazmin etmek zorundadır. Buna karşılık, yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Bu, kiracıyı kiralananı hangi durumda teslim almışsa o durumda teslim etme yükümlülüğünden kurtarır. Ancak taraflar, aralarında yazılı olarak anlaşmak şartıyla kiracının kiralananda ortaya çıkan değer artısını isteyebileceğini kararlaştırabilirler. Bunun yanında kiracı, kiralananda yaptığı yenilik ve değişiklikleri bunlar kiralananın bütünleyici parçası haline gelmemiş olması koşuluyla söküp alma hakkını haizdir. 

For our other articles on Rental and Real Estate Law;

Address: Nergis Neighborhood, Girne Boulevard No: 83, Floor 2, Apartment 2, Karşıyaka, İzmir

E-mail: info@efeshukuk.com

Phone: +90 534 415 52 56