İzale-i Şuyu Nedir? | İzmir Gayrimenkul Avukatı

Ortaklığın giderilmesi veya diğer bir ismiyle izale-i şuyu davası, paylı veya elbirliği mülkiyetindeki bir malın ortakları ( mirasçılar) arasındaki paydaşlığa son vermek için paydaşlardan biri tarafından açılabilen dava türüdür. Davanın sonuçlanması durumunda artık paydaşlık bitecek, her bir mirasçı için kişisel mülkiyet başlayacaktır.

1. Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Durumlarda Açılabilir?

Ortaklığın giderilmesi davası, taşınır veya taşınmaz malın ortaklarından birinin artık ortaklığa son verip kişisel mülkiyete geçmek istemesi durumunda diğer paydaşlara karşı açılabilir. Örneğin miras kalan bir taşınmaz üzerinde dört mirasçının miras payı varsa, taşınmazın satılarak nakde çevrilmesi için bu davanın açılması şarttır.

2. Ortaklığın Giderilmesi Davası Aşamaları

Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılan bu dava türünde, miras bırakanın birden çok taşınmazının olması durumunda usul ekonomisi ilkesi gereğince bir taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi o davaya bakmaya yetkili kabul edilir. Bir başka anlatımla, örneğin miras bırakanın İzmir, Manisa, Aydın illerinde taşınmazı varsa bunlardan birinde dava açılabilir. Görevli olan mahkeme ise sulh hukuk mahkemesidir. Önceki örnekten devam edecek olursak davanın ” İzmir Sulh hukuk ” mahkemelerinde görüleceğini söylemek mümkündür. Davayı açan paydaş , maktu olarak belirlenen mahkeme harç ve giderlerini yatırır.

Kazananı ya da kaybedeni olmayan bu dava türünde dava sonucunda tüm paydaşlar eşit şekilde etkilenirler. Bu yüzden de dava sonucunda izale-i şuyu davası masrafları ve avukatlık ücretleri payları oranında taraflara yükletilir. Mahkeme, miras ortaklığını aynen taksim suretiyle veya satış suretiyle ortaklığı giderir. Öncelikli olan aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesidir. Mahkeme malı payları oranında bölerek paydaşlara dağıtır. Yani örneğim miras bırakanın iki evi ve iki adet mirasçısı varsa taksim ; bu mümkün değilse malların satışı ve mirasçılara pay edilmesi suretiyle ortaklık giderilir.

3. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Usulü

Satış, mahkeme aracılığıyla değil satış memurluğu aracılığıyla yapılır. Ortaklığın giderilmesi davasının satış şekli ise açık arttırmadır. Ancak ortaklığın giderilmesi , satışın paydaşlar satışın ortaklar arasında yapılmasını oybirliğiyle kararlaştırılırsa satış yalnızca ortaklar arasında olur.

4. İzale-i Şuyu Davasında Muhdesatın Aidiyeti Konusunda Çekişme Nedir?

İzale-i şuyu davasında muhdesatın aidiyeti konusunda çekişme, yani : taşınmazda bulunan bina, ağaç gibi bütünleyici parçaların kime ait olduğu konusunda tartışma çıkabilir. Bu uyuşmazlığı gidermek için ayrıca bir dava açmak gerekir. Bu dava muhdesatın aidiyetinin tespiti davasıdır. Söz konusu tespit davasıyla bu bütünleyici parçaların hangi paydaşa ya da paydaşlara ait olduğu tespit edilir. İzale-i şuyu davasında yargılamaya geçebilmek için öncelikle muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının sonuçlanmasını beklemek gerekir.

5. Aile Konutu Şerhi Durumunda İzale-i Şuyu Davası

Bir gayrimenkulde aile konutu şerhi bulunması durumunda izale-i şuyu davası açılamaz. Çünkü, konutun üzerine aile konutu şerhi koyulmuş olması demek o malın belli bir amaç için özgülendiği anlamına gelir. Tapu kaydı üzerinde bu şerh terk edilmediği müddetçe izale-i şuyu davası açılamaz.

6. İzale-i Şuyu Davasında Önalım Hakkı Var Mıdır?

İzale-i şuyu davasında önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkı sadece paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satmak istemesi durumunda diğer paydaşlara verilmiştir. Ortaklığın giderilmesinde böyle bir durum söz konusu değildir.

7. İzale-i Şuyu Davası Ne Kadar Sürer?

İzale-i şuyu davasında ilk olarak bütün mirasçılara dava dilekçesi ve ekleri tebliğe çıkarılır. Mirasçı sayısının az olması veya mirasçıların belirttikleri adreste yaşamaları durumunda bu çok kolay bir süreçtir ve dava hızlı ilerler. Fakat bazı durumlarda nesillerce dava açılıp paylaşma yoluna gidilmediği için sayısı yirmiden çok mirasçı olabilmekte ve bu mirasçılardan bir kısmı da yurt dışında ikamet edebilmektedir. Bu tarz durumlsrda, dava davanın esasına girilmeden tebligat süreçleri gereksiz şekilde uzayabilmektedir. Bu itibarla ortaklığın giderilmesi davasında uzman bir avukatla çalışmak önemlidir. Zira taşınmaz bilgisine ek, tebligat kanuna hakim olmak, dosya ile sürekli ilgilenerek gerekirse mirasçılara ulaşmak süreci oldukça hızlandırır. Tüm bu aşamalardan sonra, taşınmaz veya taşınmazlar bilirkişilerce incelenir ve dilekçede taşınmazın eşit parçalar halinde bölünüp bölünemeyeceğine dair bir rapor yazılır. Raporun da taraflara tebliğ edilmesinin ardından mahkeme davayı görür.

İzale-i şuyu davasına mahkemenin karara varması mahkeme yoğunluğuna göre değişmekle birlikte yaklaşık olarak 8-10 ay sürer. Taraflardan birisi istinaf hakkını kullanırsa bu süre uzayabilmektedir. Eğer taşınmazın satılıp nakde çevrilmesi kararı verilirse taşınmaz yeniden incelenir ve bu işlem de ortalama bir ay sürmektedir. Satış memuru tarafından belirlenen satış günü süreci ortalama iki ay uzatmaktadır. Tüm bunlarla birlikte dava ortalama olarak 15 ay sürebilmektedir.

8. İzale-i Şuyu Dava Dilekçesi Vermek Yeterli Midir?

İnternet ortamında paylaşılan İzale-i şuyu davası dilekçe örneği maalesef her duruma uygun değildir. Zira yukarıda bahsettiğimiz üzere gerek sürecin karışık olması gerekse adres araştırmaları, güncel tapu kayıtlarının sunulmsı noktasında tek sayfalık dilekçe ciddi hak ve zaman kaybına sebebiyet verir. Usul kurallarından tutun, taşınmazın yüksek bedelli satılarak paydaşların yüksek tutarda pay elde etmesi için yapılması gereken itiraz ve incelemeler hukuki bilgi gerektirir. Bu anlamda izale-i şuyu davasının olumlu sonuçlanması için uzman bir avukat ile somut olaya uygun olarak dilekçe hazırlamak gerekmektedir.

Konuya ilişkin hukuki danışmanlık almak için uzman ekibimiz ile iletişime geçebilirsiniz.

Kira ve Taşınmaz Hukukuna İlişkin Diğer Yazılarımız İçin;